8 dicas para seu imóvel brilhar nos classificados online

Siga algumas orientações simples para fazer o seu anúncio se destacar.

São Paulo - Buscar imóveis pela internet tem se tornado uma prática cada vez mais comum. Muitos compradores não saem de casa antes de fazer uma pré-seleção pela internet. Por isso, caprichar no anúncio do seu imóvel nos classificados online pode ser uma boa tática para acelerar a venda. 

Confira a seguir as dicas de Caio Ribeiro, gerente sênior do MercadoLivre Classificados e Novos Negócios, para atrair mais compradores ao anunciar seu imóvel na internet.

1) Descreva a localização do imóvel com detalhes

A localização é um dos principais critérios levados em consideração por quem está em busca de um imóvel. Por isso, o anunciante deve ter um cuidado especial na hora de preencher o endereço no anúncio. "As pessoas basicamente buscam imóveis dentro de um raio de 10 quilômetros de distância de onde cresceram, por isso a localização é um importante critério de definição para o comprador", comenta Caio Ribeiro. 

Ele acrescenta que, além de informar corretamente o endereço da propriedade, é importante que o anunciante destaque os pontos positivos da região, citando a existência, por exemplo, de supermercados, shoppings, padarias, farmácias, metrô e outros tipos de estabelecimentos e serviços que mostrem que o bairro possui uma boa infraestrutura. 

2) Cite os diferenciais do imóvel e forneça informações relevantes 

Muitos usuários desistem de fazer compras pela internet quando se deparam com informações escassas. Para que seu imóvel não seja mais um dos produtos ignorados pelos compradores, forneça todo tipo de informação que pode ser relevante para a compra, como a metragem do imóvel, o valor do condomínio e as amenidades que ele oferece, o valor do IPTU, o número de dormitórios e cômodos, etc.

Destaque também eventuais diferenciais que o seu imóvel possa ter, como armários embutidos, uma varanda espaçosa, reformas que tenham sido feitas e qualquer tipo de característica que agregue valor à propriedade. 

3) Invista na apresentação 

As chances de um anúncio sem fotos render cliques são remotas. Quanto mais fotos e melhor a qualidade das imagens, mais chances seu imóvel terá de atrair mais e melhores compradores.  

Algumas dicas básicas para as fotos são: organizar toda a casa e não deixar objetos fora do lugar; fotografar o imóvel em dias de sol para que a iluminação favoreça a imagem; fotografar todos os cômodos do imóvel, a fachada do prédio ou da casa e as áreas comuns do condomínio; publicar vídeos, quando possível; e publicar as fotos na maior resolução permitida pelo site. 

Caio Ribeiro também orienta que o proprietário tire as fotos a partir de ângulos que garantam maior profundidade à imagem. "Quando a pessoa se posiciona em um canto do cômodo, a foto transmite melhor a profundidade do ambiente do que quando a pessoa se posiciona no centro de uma parede", afirma. Segundo ele, uma máquina com lente grande angular também permite que a imagem capture melhor o espaço. 

4) Estipule um preço justo 

Se o imóvel estiver com um preço muito acima do que é praticado pelo mercado, ele pode demorar muito a ser vendido. E se o preço estiver abaixo, obviamente o proprietário sairá muito prejudicado. Portanto, vale a pena gastar algum tempo para fixar um preço que esteja de acordo com os parâmetros do mercado. 

Em reportagem anteriormente publicada, EXAME.com mostrou como descobrir quanto vale o seu imóvel. Consultar um corretor e verificar em classificados valores de imóveis semelhantes ao seu são algumas maneiras de fazer esse tipo de precificação. E Caio Ribeiro dá ainda outra orientação: "Se o proprietário tiver feito alguma benfeitoria no imóvel, ele pode colocar um preço 10% maior do que o valor que tem sido praticado no mercado". 

5) Atenda os compradores prontamente

Outro fator que pode fazer o usuário desistir da compra de um produto ao fazer a busca na internet é a demora no atendimento. Certifique-se de que seus contatos tenham sido informados corretamente e defina no anúncio qual é o melhor horário para contato. Uma resposta rápida pode ser o critério de desempate que fará um comprador optar pelo seu imóvel em detrimento de outro. 

6) Utilize as redes sociais

Depois de publicar seu anúncio, divulgue-o em seus perfis nas redes sociais. "Alguém na sua rede de contatos pode se interessar, ou pode indicar pessoas que estejam buscando imóveis", afirma Ribeiro. Em alguns classificados, como no MercadoLivre, é possível compartilhar o anúncio nas redes automaticamente pelo site.  

7) Tenha os documentos em mãos

É muito importante que os documentos necessários para a venda do imóvel, como a certidão de escritura, o registro do imóvel e o habite-se estejam todos em mãos para que a negociação se concretize sem nenhum imprevisto. Ao deixar a parte burocrática para a última hora, o vendedor corre o risco de perder a oportunidade de vender o imóvel para um comprador que tenha urgência em finalizar a compra. 

8) Prepare o imóvel para as visitas e receba os compradores na companhia de mais uma pessoa

Deixar o imóvel arrumado e iluminado é requisito básico para que o comprador não desista dele imediatamente depois de tocar a campainha. "Além de deixar a casa organizada, é importante que o proprietário a mostre da forma mais original possível, sem tentar imprimir seu estilo para evitar que o comprador tenha uma má impressão caso a decoração não combine com seu gosto", sugere Caio Ribeiro.

E como em qualquer tipo de negociação iniciada no ambiente virtual, é importante que o comprador tome alguns cuidados para se certificar de que o comprador não é mal intencionado. Antes de marcar a visita, converse com o comprador por telefone e pergunte por que ele quer comprar o imóvel, qual seria o tipo de pagamento, onde ele está morando atualmente e qual é a urgência em finalizar a negociação. E na hora de recebê-lo, esteja acompanhado.

Fonte:http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/8-dicas-para-seu-imovel-brilhar-nos-cassificados-online?page=1

Cadê o quarto que estava aqui?

Dependência de empregada está sumindo dos projetos. Quem tem esse espaço cria outros usos para o “quartinho”.

Nunca foi um espaço grande, mas existia: até a década de 90, ao construir prédios de apartamentos para famílias, as incorporadoras incluíam a dependência de empregada rotineiramente nos projetos. Em pouco mais de dez anos, tudo mudou. O quarto e o banheiro para uso da doméstica que costumava dormir no local do trabalho estão desaparecendo junto com a própria categoria de emprego.

Reprodução

Ampliar imagem

Apartamento do Privilege tem cômodo multiuso, que pode ser escritório, adega ou quarto de empregada

Opção

Ambiente se transforma de acordo com desejo dos moradores

Acompanhando a mudança de hábitos dos brasileiros, a estratégia da construtora Plaenge foi colocar um cômodo multiuso em alguns empreendimentos. O comprador pode escolher, na planta, se deseja transformar o espaço em adega, home office, dormitório para empregada doméstica ou usar para outra finalidade. As plantas dos apartamentos com mais de 150 metros quadrados privativos nos edifícios Privilege e Majestic, no Ecoville, em Curitiba, dão essa possibilidade. De acordo com Luiz Gustavo Salvático, gerente regional da Plaenge, a maioria dos clientes tem optado por fazer adega ou escritório.

A planta flexível dá a opção de abrir o ambiente para a parte social do apartamento – caso da adega ou home office – ou uni-la à área de serviço. Nesse caso, diz Salvático, a escolha por dependência de empregada não tem sido majoritária. “Muitos compradores preferem ampliar o ambiente de serviço e criar uma despensa”, observa. “O fato é que, independente da escolha, as famílias prezam pela funcionalidade e bom uso dos ambientes, valorizando cada espaço do imóvel”, diz o executivo da Plaenge.

Entre os empreendimentos da Swell Construções e Incorporações na cidade, há duas unidades no Prime Class Residence, empreendimento em construção no Água Verde, com dependência de empregada. São coberturas duplex com área privativa média de 240 metros quadrados, mais terraço de 105 metros quadrados. A área reservada à empregada doméstica tem cerca de 8 metros quadrados, incluindo dormitório e banheiro. De acordo com o diretor de empreendimentos da Swell, Leonardo Pissetti, a proposta do Prime Class é atender famílias, por isso há áreas de lazer para diferentes faixas etárias, além de espaço grill, espaço gourmet e salão de festas. Com acabamento em alto padrão, os apartamentos serão entregues com vários detalhes prontos.

A dependência de empregada está restrita a empreendimentos de luxo ou alto padrão – são apartamentos com preços acima de R$ 900 mil e mais de 170 metros quadrados privados.

Valorização

Além das mudanças no mercado de trabalho brasileiro, reconhecidas pela recente PEC das Domésticas, outra razão fez o “quartinho” sair de cena: o preço. Com valores médios entre R$ 4 mil a R$ 6 mil pelo metro quadrado privado de apartamentos novos em Curitiba, qualquer espaço a mais pesa no bolso do comprador.

Não à toa, a metragem média dos apartamentos vêm diminuindo na última década. O mercado de Curitiba, atualmente, tem oferta maior de unidades com dois dormitórios do que o tradicional formato com três quartos.

Escritório

Quem mora em apartamentos mais antigos aproveita o espaço da melhor forma possível. Moradora de um prédio na Rua Gonçalves Dias, no Batel, há dez anos, Mirna Caliri conta que o local destinado à empregada nunca foi usado para esse fim.

“Transformei o quartinho em escritório desde que comprei o apartamento”, diz a empresária. “Eu e meus filhos usamos bastante, é um espaço bom e agradável”.

Mirna personifica a mudança de hábitos das famílias brasileiras. Ela já teve empregada doméstica, mas hoje contrata somente uma faxineira. “No meu prédio todo mundo reformou a dependência de empregada. As coisas mudam mesmo, agora já tem até apartamento sem área de serviço, como em outros países.”

Para poucos

Diretor geral da Brasil Bro­­kers Galvão, Gerson Carlos da Silva acompanhou a mudança. Atuando no mercado imobiliário há quase trinta anos, o corretor confirma: só famílias abastadas mantém empregada doméstica e fazem questão de ter um ambiente para elas no imóvel.

“A classe média brasileira mudou de perfil e hábitos, por isso o mercado imobiliário está estratificado. Há nichos específicos de imóveis e projetos para determinadas faixas de renda”, explica. De acordo com ele, cerca de 20% dos lançamentos em Curitiba são empreendimentos de luxo e alto padrão.

Banheiro

O percentual de trabalhadoras que dormem no emprego se reduz, mas há famílias que não abrem mão do espaço destinado a elas no apartamento. “As pessoas mantém o hábito de oferecer um local privado para a doméstica deixar suas coisas e trocar de roupa”, aponta Gerson Carlos. Por isso, em imóveis de alto padrão sem dependência de empregada, o banheiro de serviço é item indispensável nos projetos.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?tl=1&id=1379961&tit=Cade-o-quarto-que-estava-aqui

Entrega da chave exige atenção redobrada

Não perca o foco: o aguardado momento de ocupar o imóvel é também a hora de checar itens importantes da edificação.

A maioria dos brasileiros usa os rendimentos e a poupança de anos de trabalho para concretizar o sonho da casa própria. Além dos cuidados necessários ao escolher o imóvel – com localização, preço, condições e metragem adequados – e atenção a todas as questões de contrato e financiamento, não dá para relaxar no momento mais aguardado, que é a entrega das chaves. Na hora de ocupar o imóvel, é preciso redobrar a atenção e manter os olhos bem abertos para checar possíveis indicadores de vícios de construção ou defeitos na obra.

“A vistoria bem feita é o primeiro passo para a moradia adequada”, alerta a advogada Lucíola Lopes Corrêa, do escritório Roberto Pereira Advogados Associados.A especialista em direito imobiliário, Josiclér Vieira Beckert Marcondes, sócia do escritório Katzwinkel & Advogados, explica que o contrato de compra de imóvel novo, adquirido na planta ou mesmo pronto, vem acompanhado do memorial descritivo dos materiais a serem utilizados na obra. “Assim, a vistoria final, a ser feita na presença do comprador e representante da construtora ou incorporadora, convém levar o memorial descritivo para comparar como os materiais foram efetivamente utilizados no imóvel, de tal forma a confirmar as especificações de qualidade dos materiais instalados”, diz.

Cartilha

A vistoria minuciosa evita problemas futuros. Para se ter uma ideia, de cada dez prédios entregues em São Paulo, pelo menos três apresentam falhas. Os dados são da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA). “Percebemos que na ânsia de receber as chaves ou até mesmo por desconhecimento técnico, o proprietário não toma as devidas precauções na verificação do empreendimento”, diz o presidente da entidade, Marco Aurélio Luz. Para ajudar os consumidores, a AMSPA tem uma cartilha com orientações, dicas e cuidados para o momento da vistoria.

A cartilha está disponível na sede da entidade, em São Paulo, mas o conteúdo do informativo também está disponível no site (www.amspa.org.br). Outras informações sobre a cartilha podem ser obtidas pelo telefone (11) 3292-9230.

Documento

Josiclér explica que as chaves devem ser entregues após a expedição do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO), emitido pela prefeitura. Esse é o documento popularmente conhecido como “habite-se”.

“O imóvel está apto a ser entregue ao comprador somente após a concessão desse certificado pelo município. Por isso é importante verificar com a construtora se já foi expedido o ‘habite-se’ do imóvel, e também se foi averbado na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis”, explica a advogada. Josiclér enfatiza que, após o recebimento das chaves do imóvel – ato que caracteriza o recebimento da posse – o comprador assume a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e impostos.

Itens
Especialistas orientam que o ideal é fazer a vistoria de dia, pois a luz adequada é fundamental para verificação de defeitos. Veja alguns dos itens que devem ser vistoriados:

• Pintura.
• Tomadas e pontos elétricos.
• Torneiras, metais, sifões e vaso sanitário.
• Caimento de pisos e ralos.
• Revestimentos dos pisos e paredes, inclusive falhas no rejunte.
• Esquadrias, lembrando-de verificar se os caixilhos funcionam normalmente.
• Janelas: confirmar se abrem e fecham corretamente e, ainda, se a vedação está de acordo.
• Portas, verificando o encaixe nos batentes, e testar as chaves.
• Forro de gesso: manchas são sinais de vazamento.
• Contrapiso: um desnível de 3 centímetros já prejudicará a colocação de piso, assim, na vistoria, este desnível deve ser verificado e corrigido, se for o caso.

Fonte: Lucíola Lopes Corrêa

Como tirar bom proveito da imobiliária na compra de imóveis.

Veja algumas dicas para aproveitar o que as imobiliárias têm de melhor na hora de comprar ou vender um imóvel.

São Paulo – Os processos de compra e venda de imóveis muitas vezes são realizados com o intermédio de imobiliárias. Apesar da má fama de alguns corretores, que buscam vender imóveis a todo custo, mascarando algumas informações, esses profissionais podem facilitar muito a vida do comprador e do vendedor, desde que o cliente entenda como tirar o melhor proveito dessa relação.

Veja a seguir algumas dicas para aproveitar da melhor forma o que a imobiliária tem a oferecer.

Para o comprador

1) Torne o corretor seu amigo

Em vez de desconfiar do corretor, busque torná-lo seu amigo e mostre que você não é um comprador comum. Uma boa dica para impressioná-lo pode ser a elaboração de uma lista por escrito do tipo de imóvel que você procura, qual a região, a faixa de valor, o tamanho e outras eventuais exigências. Se ele perceber que você está realmente interessado e gostar de você, ele poderá buscar com mais afinco um imóvel que se adeque às suas expectativas.

E ao ganhar a confiança do corretor, pergunte por que os antigos compradores estão se mudando, qual seria a proposta mínima de valor que eles aceitariam, se há algum problema na região ou na vizinhança e se outras pessoas estão interessadas no imóvel apresentado. 

2) Não economize perguntas

José Augusto Viana, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imoveis de São Paulo (Creci-SP), explica que o corretor tem a obrigação de informar ao comprador questões relevantes sobre o imóvel. “O corretor é obrigado a passar as informações solicitadas e a mencionar questões importantes sobre o imóvel, sob pena de ser processado por perdas e danos se o cliente se sentir prejudicado por alguma questão que foi omitida. Essa é a grande vantagem de fazer a compra com um corretor", diz. 

Ele sugere que o comprador questione, por exemplo, quem são os vizinhos dos apartamentos, se existe algum tipo de estabelecimento no entorno que costuma gerar maior movimentação ou ruídos na região, como uma oficina mecânica, uma escola ou uma igreja, se são realizadas feiras na rua ou nas proximidades do imóvel, ou se existem projetos de infraestrutura que podem alterar a dinâmica do bairro.

3) Use bons argumentos ao pedir um desconto

Luigi Gaino diretor geral da Lopes no Rio de Janeiro, afirma que no mercado de lançamentos, com a alta competitividade existente entre as empresas e o aumento dos custos para construção, os preços estabelecidos pelas construtoras não têm envolvido uma margem de negociação alta. “O mercado não tem atuado com preços mais altos para vender o imóvel por um preço mais baixo, os preços que são colocados têm sido os preços pelos quais os imóveis são vendidos”, diz.

Por isso, segundo ele, para conseguir descontos, o consumidor deve usar bons argumentos. Um deles seria a oferta de uma entrada significativa. Outra dica, aplicada à aquisição de imóveis na planta, seria argumentar que a compra está sendo feita em uma fase bem inicial do empreendimento. E assim como ocorre na compra de qualquer produto, mencionar o preço de outros imóveis semelhantes pode ser uma boa estratégia para conseguir um desconto maior.

4) Saiba qual é o seu limite de crédito pré-aprovado

Além de detalhar o tipo de imóvel que você está buscando e a faixa de valor, Elbio Fernández Mera, vice-presidente de Comercialização e Marketing do Secovi-SP, recomenda que o comprador consulte antes seu banco para saber qual seria o limite de crédito pré-aprovado que ele teria para financiar o imóvel. “Isso permitirá que o corretor busque apenas os imóveis que estão dentro da condição de compra do cliente”, diz.

5) Consulte mais de um imóvel 

Ao consultar mais de uma imobiliária na região, é possível ampliar o seu leque de opções. Mesmo que os imóveis à venda em uma imobiliária estejam dentro das suas expectativas, ao concentrar a busca você corre o risco de perder boas oportunidades que podem ser exclusivas de outra imobiliária.

Para o vendedor

1) Confira se a comissão cobrada está dentro do padrão do Creci

De acordo com a resolução n° 326/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), as comissões dos corretores devem estar de acordo com a tabela aprovada pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imoveis (Creci) de cada região. Para imóveis urbanos em São Paulo, por exemplo, a comissão varia entre 6% e 8% do valor da venda. “O que estiver sugerido na tabela deve ser seguido. Mesmo se o corretor quiser fixar um percentual inferior ao da tabela, ele pode sofrer um processo por concorrência desleal”, afirma José Augusto Viana, presidente do Creci-SP.

A lista com os sites dos Creci de cada estado pode ser consultada no site do Cofeci.

2) Procure uma imobiliária com corretores especializados na região do imóvel que será vendido, peça indicações e cheque sua regularidade

O primeiro passo para a escolha da imobiliária que fará a comercialização do seu imóvel é buscar quais são as empresas com corretores especializados na venda de imóveis naquela região. O corretor especializado na região pode realizar a venda mais rapidamente, tanto porque poderá passar mais informações sobre o bairro aos compradores, quanto porque terá mais argumentos de venda. “O corretor especializado pode prestar uma consultoria melhor até no sentido de mostrar ao comprador que o preço do imóvel à venda é competitivo na região”, afirma Elbio Fernández Mera. 

Segundo José Augusto Viana, para escolher a imobiliária, vale a pena buscar indicações de amigos e conhecidos que venderam imóveis na região, além de fazer uma consulta no Creci para verificar a regularidade da empresa. “Com o número de registro no Creci, o cliente pode se informar sobre a situação da imobiliária ou do corretor, para checar se eles estão regularizados ou se foi impetrado algum tipo de processo em virtude de um mau atendimento ou de questões natureza ético-disciplinar”, afirma Viana.

Observe a carteira de imóveis da imobiliária para checar se os produtos vendidos são do mesmo padrão que o seu imóvel, e também a forma como é feita a divulgação.

3) Entenda os tipos de contrato que podem ser firmados com a imobiliária e veja qual é melhor para você 

Ao contar com o intermédio de uma imobiliária para vender seu imóvel, o proprietário pode firmar dois tipos de acordo: um deles é a simples autorização de venda e o outro é o contrato de exclusividade de venda.

Segundo Fernandez, no contrato com exclusividade existe um comprometimento maior da imobiliária com a venda e com o cliente. “Nesse contrato o cliente passa a receber informações diárias do que acontece com o imóvel, se ele foi anunciado, se foi colocado no jornal, se algum cliente foi visitá-lo e quantas chamadas ele recebeu”, diz. 

Já na simples autorização de comercialização, quando o vendedor pode anunciar o imóvel em mais de uma imobiliária, a relação é mais abstrata. “Quando não há exclusividade, não existe um vínculo forte com o vendedor. A imobiliária apenas coloca o imóvel em um banco de dados e não existe uma estratégia especifica para esse imóvel. É uma relação por loteria”, afirma o vice-presidente de comercialização do Secovi.

Além disso, quando há exclusividade a imobiliária já fica com a documentação do imóvel em mãos para fechar a venda mais rapidamente quando algum comprador demonstrar interesse. Já no outro modelo, apenas depois que um comprador se mostra interessado em comprar o imóvel é que a imobiliária solicita os documentos necessários para finalizar a venda, o que pode demorar mais. 

Ao optar por um contrato de exclusividade, portanto, o cliente tem um atendimento preferencial, a imobiliária monta uma estratégia específica para o imóvel e a finalização da venda é mais ágil. Já quando ocorre apenas a autorização de venda, o vendedor pode fazer o anúncio do imóvel em mais imobiliárias, mas elas podem não dar tanto destaque ao imóvel, e o proprietário precisará acompanhar mais de perto o andamento das vendas. 

4) Pergunte ao corretor se ele tem dicas para tornar seu imóvel mais atraente

Quando é firmado um contrato exclusivo com uma imobiliária, os corretores têm um contato mais próximo com o imóvel e podem dar boas dicas sobre pequenas mudanças que o vendedor pode fazer no imóvel para deixá-lo mais atraente. “O corretor consegue fazer uma avaliação interessante sobre o imóvel e pode passar ao comprador dicas sobre limpeza do imóvel e a condição de preparo do imóvel. O profissional especializado tem noção do que pode impactar na venda do imóvel em determinada região”. 

Fonte:http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/como-tirar-bom-proveito-da-imobiliaria-na-compra-de-imoveis?page=1

Quando você pode desistir da compra de um imóvel na planta

De acordo com levantamento de escritório de advocacia, ações para desistência da compra de imóveis na planta tiveram forte alta nos últimos anos.

São Paulo – A compra de um imóvel na planta pode envolver uma série de armadilhas, e a principal delas é o atraso na entrega do imóvel, que chega a ser previsto em contrato. Há algumas brigas na Justiça que o consumidor pode comprar para driblar esses problemas ou diminuir seus danos, incluindo simplesmente desistir da compra. Seja por impossibilidade de continuar o pagamento, seja por problemas com a construtora, esse direito é assegurado.

“É um direito líquido e certo do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, ainda que o contrato diga que não”, diz o advogado Marcelo Tapai, que cuida de diversas ações referentes a problemas na compra de imóveis. Ele acrescenta que a quantia que o consumidor vai receber de volta depende do responsável pela desistência – se o próprio consumidor ou a construtora.

O advogado fez um levantamento em seu próprio escritório, o Tapai Advogados, e concluiu que, em 2010, foram apenas oito processos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Em 2013 houve 39 ações apenas no primeiro semestre.

Os principais motivos, segundo Tapai, são o atraso na obra e problemas financeiros dos compradores, que muitas vezes se relacionam ao fato de a correção das parcelas, durante a obra, ocorrer pelo INCC, índice inflacionário que costuma superar os índices de reajustes salariais.

De acordo com súmulas editadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ao desistir da compra, o consumidor tem direito a receber de volta, com correção monetária, a totalidade ou parte do que pagou à construtora. Mas muitos contratos vêm com cláusulas desfavoráveis ao consumidor e que, segundo Tapai, não têm validade. Veja como funciona em cada situação:

Quando o responsável pela desistência é a construtora

Os contratos só costumam garantir o direito de rescisão contratual à construtora, em caso de falta de pagamento por parte do consumidor. Mas se problemas como o atraso na entrega do imóvel levarem o consumidor à desistência, ele tem sim o direito de rescindir o contrato, assegura Tapai. Neste caso, deverá receber todo o valor pago corrigido monetariamente e em parcela única.

Outro motivo que pode levar o consumidor a querer desistir da compra é a entrega de um imóvel diferente do que constava no memorial descritivo. Tapai conta de um caso em que um condomínio de casas na região metropolitana de São Paulo foi entregue com as unidades trocadas. Assim, os consumidores receberam suas casas em lote diferente do que havia sido acordado.

Segundo ele, até mesmo um problema que a construtora se comprometa a resolver pode ser uma motivação para a desistência. “Se o consumidor compra um imóvel e descobre que o terreno está contaminado, ele tem o direito de não querer, ainda que a construtora se comprometa a descontaminá-lo”, observa o advogado.

Além de receber o valor pago de volta e corrigido, o comprador pode ainda pleitear uma indenização por danos morais ou mesmo pelo fato de ter tido despesas em função dos problemas provocados pela construtora, como o pagamento de um aluguel por mais tempo que o previsto.

Quando o responsável pela desistência é o consumidor

Ainda que a construtora não tenha feito nada de errado, o consumidor tem o direito de desistir da compra, no caso de problemas financeiros, por exemplo. Nesse caso, porém, a construtora pode reter as quantias referentes a despesas administrativas, e devolver apenas parte do que foi pago ao consumidor.

De acordo com Tapai, as decisões judiciais nesse sentido têm determinado uma retenção de 10% a 15% do montante total pago pelo comprador. Ocorre que as construtoras procuram determinar, em contrato, que a desistência do consumidor permite que elas retenham de 20% a 30% do valor total do imóvel.

“O problema é que o consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel durante a construção, para financiar o restante após a entrega. Se a construtora puder reter de 20% a 30% do valor total do imóvel, ela poderá ficar com a totalidade do que o comprador desembolsou até então”, explica Tapai.

Quando o consumidor desiste da compra por conta de seus próprios problemas, as empresas costumam tentar de tudo para reter a maior quantia possível, diz Tapai. Na opinião dele, o consumidor não deve aceitar eventuais acordos sob a ameaça de ter o nome inscrito em cadastros de inadimplentes, nem topar receber seu dinheiro de volta em parcelas.

Mas o advogado alerta, no entanto, que o consumidor não deve simplesmente parar de pagar pelo imóvel se seu intuito é desistir da compra, pois ao se tornar inadimplente, perde seus direitos. “A construtora deve ser notificada da desistência. Tudo tem que ser documentado e autorizado judicialmente, se for o caso”, explica.

“As pessoas não compram imóveis pensando em desistir, e normalmente tentam de tudo antes de abrir mão do financiamento do imóvel. Mas as pessoas passam por imprevistos”, observa Tapai. Outros motivos que podem levar à desistência são a morte ou o desemprego do principal provedor da família, a mudança do comprador para outra cidade ou estado e o término de um noivado em que o casal já estava pagando o imóvel junto.

E se o imóvel for usado?

Mesmo no caso de um imóvel usado é possível desistir da compra em certas situações. Se for constatado um defeito após a vistoria – o chamado vício oculto –, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grave ou um problema estrutural já existente antes da compra e não constatado durante a vistoria, provavelmente porque havia sido “maquiado”.

Esse prazo, de acordo com o Código Civil, é de um ano após a constatação do vício. Se tiver havido a intermediação de uma imobiliária e for o tipo de vício que ela deveria conhecer – ou seja, se ficar provado que a imobiliária enganou o comprador – então esse prazo sobe para cinco anos. Isso porque, neste último caso, trata-se de uma relação de consumo, submetida ao prazo de desistência determinado no Código de Defesa do Consumidor.

Se o imóvel não tiver sido financiado, bastará acionar o vendedor e torcer para ele ter dinheiro para devolver, com correção monetária. Dependendo do tempo decorrido desde a compra, é possível que o vendedor não possa mais pagar, o que representa um risco ao destrato.

Já se o imóvel tiver sido financiado, há um risco adicional. A queixa continua direcionada ao vendedor, mas a dívida no banco não deixará de existir se o comprador desistir da compra. Assim, se o vendedor não puder pagar, o comprador não terá como ressarcir o banco. “A menos que o banco tenha enviado um especialista para avaliar o imóvel e que a constatação tenha sido de que o imóvel estava em condições. Aí até dá para tentar brigar com o banco também. Mas a regra geral é que quem responde é o antigo proprietário”, afirma Marcelo Tapai.

Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do preço.

Finalmente, se for um problema de construção, a construtora pode ser responsabilizada, e nesse caso o prazo é geralmente aquele da vida útil da estrutura com defeito. “Se a construtora não existir mais ou não puder ser localizada, porém, o vendedor é que deverá responder”, diz Tapai.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/quando-voce-pode-desistir-da-compra-de-um-imovel-na-planta?page=1

Entrega da chave exige atenção redobrada.

Não perca o foco: o aguardado momento de ocupar o imóvel é também a hora de checar itens importantes da edificação.

A maioria dos brasileiros usa os rendimentos e a poupança de anos de trabalho para concretizar o sonho da casa própria. Além dos cuidados necessários ao escolher o imóvel – com localização, preço, condições e metragem adequados – e atenção a todas as questões de contrato e financiamento, não dá para relaxar no momento mais aguardado, que é a entrega das chaves. Na hora de ocupar o imóvel, é preciso redobrar a atenção e manter os olhos bem abertos para checar possíveis indicadores de vícios de construção ou defeitos na obra.

“A vistoria bem feita é o primeiro passo para a moradia adequada”, alerta a advogada Lucíola Lopes Corrêa, do escritório Roberto Pereira Advogados Associados.

Daniel Castellano/ Gazeta do Povo

Ampliar imagem

1 - 2

Próxima

“A vistoria bem feita é o primeiro passo para a moradia adequada. Um dos critérios é que ela seja feita do dia, pois a a luz do dia é fundamental para verificação de defeitos. Tente marcar sempre neste horário” Lucíola Lopes Corrêa, advogada

Materiais

Ao fechar contrato com a construtora, o comprador recebe uma proposta que contém todas as características do imóvel. Na hora de receber o bem, é preciso conferir se o que está no contrato existe de fato na edificação. Para isso é recomendável que levar, no dia da vistoria, alguns itens. Veja quais são:

• Cópia do memorial descritivo para verificar se as especificações e marcas de acabamento estão colocadas conforme o contrato.

• Fita métrica para verificar se as metragens estão corretas.

• Balde para jogar água e verificar se o caimento está correto.

• Máquina fotográfica para registrar imagens, sempre com a data.

• Carregador de celular para verificar de funcionamento regular das tomadas.

Fonte: Lucíola Lopes Corrêa

3 em cada 10

Para se ter uma ideia, de cada dez prédios entregues em São Paulo, pelo menos três apresentam falhas. Os dados são da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA). “Na ânsia de receber as chaves ou até mesmo por desconhecimento técnico, o proprietário não toma as devidas precauções na verificação do empreendimento”, diz Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo.

A especialista em direito imobiliário, Josiclér Vieira Beckert Marcondes, sócia do escritório Katzwinkel & Advogados, explica que o contrato de compra de imóvel novo, adquirido na planta ou mesmo pronto, vem acompanhado do memorial descritivo dos materiais a serem utilizados na obra. “Assim, a vistoria final, a ser feita na presença do comprador e representante da construtora ou incorporadora, convém levar o memorial descritivo para comparar como os materiais foram efetivamente utilizados no imóvel, de tal forma a confirmar as especificações de qualidade dos materiais instalados”, diz.

Cartilha

A vistoria minuciosa evita problemas futuros. Para se ter uma ideia, de cada dez prédios entregues em São Paulo, pelo menos três apresentam falhas. Os dados são da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA). “Percebemos que na ânsia de receber as chaves ou até mesmo por desconhecimento técnico, o proprietário não toma as devidas precauções na verificação do empreendimento”, diz o presidente da entidade, Marco Aurélio Luz. Para ajudar os consumidores, a AMSPA tem uma cartilha com orientações, dicas e cuidados para o momento da vistoria.

A cartilha está disponível na sede da entidade, em São Paulo, mas o conteúdo do informativo também está disponível no site (www.amspa.org.br). Outras informações sobre a cartilha podem ser obtidas pelo telefone (11) 3292-9230.

Documento

Josiclér explica que as chaves devem ser entregues após a expedição do Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO), emitido pela prefeitura. Esse é o documento popularmente conhecido como “habite-se”.

“O imóvel está apto a ser entregue ao comprador somente após a concessão desse certificado pelo município. Por isso é importante verificar com a construtora se já foi expedido o ‘habite-se’ do imóvel, e também se foi averbado na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis”, explica a advogada. Josiclér enfatiza que, após o recebimento das chaves do imóvel – ato que caracteriza o recebimento da posse – o comprador assume a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e impostos.

Itens
Especialistas orientam que o ideal é fazer a vistoria de dia, pois a luz adequada é fundamental para verificação de defeitos. Veja alguns dos itens que devem ser vistoriados:

• Pintura.
• Tomadas e pontos elétricos.
• Torneiras, metais, sifões e vaso sanitário.
• Caimento de pisos e ralos.
• Revestimentos dos pisos e paredes, inclusive falhas no rejunte.
• Esquadrias, lembrando-de verificar se os caixilhos funcionam normalmente.
• Janelas: confirmar se abrem e fecham corretamente e, ainda, se a vedação está de acordo.
• Portas, verificando o encaixe nos batentes, e testar as chaves.
• Forro de gesso: manchas são sinais de vazamento.
• Contrapiso: um desnível de 3 centímetros já prejudicará a colocação de piso, assim, na vistoria, este desnível deve ser verificado e corrigido, se for o caso.

Fonte: Lucíola Lopes Corrêa

Como avaliar se investir em imóvel para alugar vale a pena.

Veja os quatro principais pontos a considerar antes de investir na compra de um imóvel para ganhar com a locação.

Se você está disposto a ter um pouco de trabalho e enfrentar a burocracia para comprar um imóvel para alugar – ou se está para se mudar e não sabe se vende ou aluga seu antigo imóvel – existem algumas maneiras de saber se o investimento realmente vale a pena, ou se é melhor colocar o dinheiro em um investimento mais seguro e mais líquido. Imóveis não são investimentos de baixo risco, e a forma mais conservadora de investir neles é visando uma boa renda com aluguel. Afinal, a valorização pode ou não ocorrer, sendo um fator mais difícil de ponderar e, portanto, de maior risco.

Por isso, convém ficar atento aos sinais do mercado – e do imóvel – para saber se a opção é realmente uma boa. A seguir, os pontos que você deve observar antes de investir em um imóvel para ganhar com o aluguel:

1. Compare o retorno com aluguel com o retorno da renda fixa

O aluguel pode ser encarado como um retorno percentual sobre o investimento que você fez no imóvel. Mas ao compará-lo com outros investimentos, lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de imposto de renda e taxas. E considere o investimento no imóvel como sendo o valor bruto despendido por ele, incluindo eventuais juros, taxas, custos de registro e escritura e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Conheça todos os custos na hora de comprar um imóvel usado.

Suponha que o valor total despendido em um imóvel foi de 500 mil reais. Se o aluguel líquido for de 5 mil reais mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12).

O retorno do aluguel de um imóvel deve oferecer um “prêmio de risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”, uma vez que em geral é mais arriscado investir em imóveis do que no Tesouro Direto ou na caderneta de poupança. Imóveis podem se desvalorizar, ficar vagos por muito tempo, ser depredados por inquilinos, entre outros riscos. Enquanto isso, o risco de calote do governo brasileiro é atualmente considerado o menor do mercado. O risco dos grandes bancos também é considerado baixo, e a poupança ainda conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito para valores até 70 mil reais.

A comparação considerada mais adequada é com a Nota do Tesouro Nacional-série B (NTN-B) que paga juros semestralmente, título do Tesouro Direto que paga um percentual fixo mais a inflação pelo IPCA. A NTN-B Principal não deve ser considerada, pois ela só paga juros no vencimento, o que significa que eles continuam sendo rentabilizados durante o investimento, coisa que não tem nada a ver com o fluxo de um imóvel.

Embora o aluguel em um único mês não seja corrigido automaticamente pela inflação, normalmente essa correção ocorre todo ano, pelo IGP-M. Os dois índices de inflação costumam ser divergentes – no ano passado, o IPCA fechou em 5,84% e o IGP-M em 7,81% -, mas no longo prazo, costumam convergir. Outro fator que torna a comparação adequada é que tanto imóveis quanto NTN-Bs são investimentos de longo prazo. A liquidez da NTN-B, contudo, é maior, uma vez que ela pode ser vendida antes do vencimento em caso de emergência.

Para comparar os dois investimentos, você pode tomar como base o aluguel que você conseguiria por determinado imóvel, ou considerar dados de mercado, fornecidos pelos CRECIs ou Secovis (Sindicatos da Habitação) estaduais, ou ainda pelas próprias imobiliárias. Se não informarem o retorno médio, normalmente as pesquisas desses órgãos informam os preços médios de venda e os aluguéis médios em cada região, o que já permite o cálculo do retorno bruto.

Por exemplo: de acordo com os preços de imóveis anunciados e os aluguéis pedidos pelos proprietários acompanhados pelo Índice FipeZap, o retorno médio com aluguel de imóveis em São Paulo está em 0,48% ao mês (5,76% ao ano). Suponha um aluguel que seria tributado na faixa mais alta de imposto de renda (27,5%) e que o proprietário pagaria 8% de taxa de administração imobiliária, o máximo recomendado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP). O imóvel estará sempre ocupado e não vamos considerar a depreciação.

O retorno líquido desse imóvel seria, portanto, de aproximadamente 0,32% ao mês ou 3,84% ao ano. Poderíamos considerar esse retorno como sendo acima da inflação, uma vez que, após um ano, esse valor será corrigido pelo IGP-M. Entre as NTN-Bs disponíveis para compra, o retorno varia de 3,53% a 4,04% ao ano mais IPCA, antes de imposto de renda e eventuais taxas de administração. Os vencimentos variam entre 2020 e 2050.

Em função desses prazos, a alíquota de IR para quem não vendesse os títulos antes do vencimento seria de 15%. Vamos também considerar uma corretora que cobre zero taxa de administração, o que deixaria apenas a taxa de custódia obrigatória de 0,3% ao ano sobre o valor dos títulos. O rendimento líquido dessas NTN-Bs, portanto, variaria de algo como 2,53% a 3,48% ao ano acima do IPCA.

Nesse cenário, o aluguel vale mais a pena que a NTN-B, mas dependendo de outras condições de mercado – como o aquecimento da economia, a taxa de vacância, a administração e as condições do imóvel – o investidor pode considerar o prêmio de risco pequeno em relação à renda fixa. No longo prazo, ao vender o imóvel o investidor pode obter uma valorização ou, no mínimo, a correção pela inflação, como ocorre com a NTN-B. Mas uma desvalorização também pode ocorrer.

Uma comparação mais simples pode ser feita com a caderneta de poupança, em que não incidem taxas ou imposto de renda. Com a Selic em 7,25% ao ano, a caderneta vem remunerando em 0,41% ao mês, cerca de 5% ao ano. Supera o retorno líquido do aluguel em São Paulo, mas não conta com a correção da inflação. De fato, a poupança vem sistematicamente perdendo da inflação.

Para Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap, a comparação com a poupança, embora usual pela facilidade, não é a mais adequada. “Na poupança, o juro incide sobre o juro, o que não ocorre com o imóvel, que paga uma renda. A NTN-B é mais adequada pois paga juros semestralmente, e o investidor faz o que quiser com esse dinheiro”, explica.

Por meio desse tipo de comparação, você pode ainda descobrir o valor máximo que está disposto a pagar por um imóvel para ganhar uma determinada quantia de aluguel; ou ainda quanto de aluguel precisa cobrar para o investimento no imóvel que você já tem valer a pena.

2. Nunca se esqueça do imposto de renda

Como visto no exemplo anterior, a alíquota de imposto de renda que incide mensalmente sobre o valor dos aluguéis pode ser mais pesada que aquela que incide sobre os rendimentos de aplicações financeiras. Enquanto no primeiro caso a maior alíquota chega a 27,5%, no segundo, o máximo que se pode pagar ao Leão é 22,5% da rentabilidade.

No caso dos aluguéis, a alíquota é função do valor do rendimento, descontada a taxa de administração imobiliária, e existe uma faixa de isenção para aluguéis de baixos valores; já no caso das aplicações financeiras, não existe essa isenção, mas a alíquota é função do prazo. Para aplicações superiores a dois anos, paga-se apenas 15% de imposto de renda. Compare a tabela do imposto de renda para aplicações financeiras (primeiras duas colunas) com a tabela de IR para aluguéis válida para 2013 e atualizada anualmente (últimas duas colunas):

Tempo de aplicação	Alíquota (%)	Rendimento mensal (R$)	Alíquota (%)
Não há faixa de isenção	-	Até 1.710,78	Isento
Acima de 720 dias	15,0	De 1.710,78 até 2.563,91	7,5
De 361 a 720 dias	17,5	De 2.563,92 até 3.418,59	15,0
De 181 a 360 dias	20,0	De 3.418,60 até 4.271,59	22,5
Até 180 dias	22,5	Acima de 4.271,59	27,5

“Por isso é importante buscar uma maior eficiência tributária e considerar a rentabilidade líquida de IR ao comparar os investimentos”, lembra Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários da FGV-SP. Ele explica que uma forma de potencializar essa eficiência é optar por um imóvel menor e mais barato, que gere um aluguel isento ou de alíquota baixa (mas ainda assim representando boa rentabilidade), e diversificar o restante do dinheiro em outras aplicações financeiras. Pode ser mais vantajoso do que concentrar todos os recursos em um único imóvel mais caro e de aluguel mais alto.

3. Conheça as chances de o imóvel ficar vago por muito tempo

Consultorias imobiliárias, como corretoras e administradoras de imóveis, podem fornecer a você dados sobre a vacância dos imóveis residenciais e comerciais. Este é um bom ponto de partida para avaliar o risco de vacância dos imóveis na região, isto é, quais suas chances de ficar vagos e por quanto tempo. A taxa de vacância mostra o percentual de imóveis vagos, enquanto a velocidade de locação mostra o tempo médio para se alugar um imóvel naquela região ou uma unidade em determinado prédio.

Conhecer esses indicadores é fundamental, pois enquanto seu imóvel estiver vago, você não vai ganhar nem um centavo. Muito pelo contrário, só vai ter gastos com o condomínio, o IPTU e eventual manutenção do bem. A imobiliária Lopes, por exemplo, costuma fazer levantamentos do desempenho da carteira de imóveis sob sua administração, e mostrou que, no ano passado, um apartamento de dois quartos que ficava vago em São Paulo levava entre 15 e 24 dias para alugar. Já casas e apartamentos de três quartos levaram cerca de 40 dias.

É importante, portanto, ponderar se o retorno que você vai ter com determinado imóvel é adequado ao seu risco de ficar vago ou ao tempo que ele leva para ser alugado. Taxas de vacância altas ou muita demora para alugar, para um retorno que não é espetacular, são sinais de mau negócio. Mauro Miranda aconselha ainda a ser mais específico na pesquisa: “Verifique com os ocupantes do prédio pretendido se há muitas unidades vagas e há quanto tempo elas estão desocupadas”, diz.

Fique atento também ao número de lançamentos na região: se muitos prédios de muitas unidades serão entregues em breve para o mesmo tipo de locatário que você pretende atingir, o aumento da oferta pode fazer o valor do seu aluguel cair e a vacância aumentar.

4. Verifique a qualidade do imóvel e de sua administração

É claro que, ao escolher um imóvel, seja ele comercial ou residencial, você vai prestar bastante atenção à qualidade da unidade em si. Mas você se lembrou de fazer uma vistoria do prédio? De saber se sua administração é eficiente? Se seu condomínio é alto? “Não é só questão de retorno. Edifícios deteriorados e taxas de condomínio altas afugentam locatários que poderiam até pagar um aluguel mais alto”, diz Mauro Miranda.

Para o professor, é recomendável contar com o auxílio de um corretor e verificar se as condições do edifício ou do conjunto estão boas, se a fachada é apresentável, se o condomínio tem dívidas, se há ocupantes inadimplentes e se o custo de administração e manutenção é alto (que é o que ocorre em prédios antigos, por exemplo). Lembre-se de que, se a unidade ficar vaga, você terá que arcar com o custo do condomínio. E que imóveis também podem se tornar obsoletos, o que leva à desvalorização.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/como-avaliar-se-investir-em-imovel-para-alugar-vale-a-pena?page=1