Como reconhecer um imóvel (realmente) de alto padrão.

Aumento nos preços faz com que unidades de médio padrão batam os milhões de reais; uma série de regalias, porém, diferenciam imóveis de alto padrão.

Luxo de verdade

São Paulo – Com a recente valorização imobiliária, muitos imóveis pequenos ou de médio padrão já valem alguns milhões de reais. Mas se o preço não é mais o que define um imóvel de milionário, como reconhecer uma casa ou um apartamento que é realmente de alto luxo? Ao contrário do que pode parecer, a metragem, por exemplo, não é um parâmetro fundamental. “Existem muitos apartamentos de alto padrão que estão construídos em lotes menores, principalmente em bairros valorizados”, diz Gabriela Villas Fernandes, diretora administrativa da Imóvel A, uma imobiliária especializada no segmento de luxo. Gabriela aponta algumas regalias e diferenciais que definem um imóvel de alto padrão. Conheça nas fotos abaixo:

Localização - Imóvel só é de luxo se estiver cercado por outros como ele. Um dos primeiros pontos que diferencia um apartamento ou casa de altíssimo padrão é o bairro em que ele está, que deve ser reconhecidamente nobre.

Área de lazer - No caso dos prédios, piscinas adulto e infantil não são mais o suficiente. Hoje existem regalias como spas, piscina com raia aquecida, academia e cinema.

Acabamento - O material utilizado para pisos e paredes, por exemplo, também é levado em consideração na hora de tornar um imóvel especial. Os materiais preferidos dos clientes classe A são o mármore importado e madeiras nobres. A foto mostra casa projetada por Bí Crisóstomo, uma das quatro suítes com closets tem dois banheiros. O valor estimado é de 3,7 milhões de reais.

Arquitetura de grife - Hoje, alguns arquitetos se destacam no mercado imobiliário de alto padrão e ter um deles assinando a obra pode acrescentar alguns bons números ao preço de um imóvel. Gabriela cita nomes como Marcos Tomanik, Israel Rewin e Bí Crisóstomo. A mansão da foto foi projetada por Marcos Tomanik e tem 2.000 metros quadrados de área construída. Vale cerca de 27 milhões de reais.

Serviços - Não basta ter a estrutura de spa. Hoje alguns edifícios já oferecem o serviço propriamente dito, com massagens especiais, por exemplo. Outro serviço que já está presente nos edifícios de altíssimo padrão é o de concierge, um funcionário que trabalha como um assistente para facilitar a rotina dos moradores. O apartamento projetado por Pablo Slemenson tem 501m² de área privativa e vale 6,5 milhões de reais.

Automação - Segundo Gabriela, hoje já existem até aplicativos para smartphones que, conectados ao sistema da casa, permitem que o morador ligue a banheira e coloque a água para aquecer antes de pisar em seu lar doce lar. Outras modernidades como o controle de luzes e segurança pelo telefone também já é possível. O prédio da foto tem unidade com 1.409 m² de área privativa que vale 20 milhões.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/album-de-fotos/como-reconhecer-um-imovel-realmente-de-alto-padrao

Vaga de garagem é vendida por R$ 100 mil e vira investimento.

Com a falta de vagas nas ruas e estacionamentos caros, box de garagem é vendido por valores altos e investimento gera lucro de até 65%.

Venda de vagas é mais comum no centro do
Rio de Janeiro, nos edifícios-garagem.

Os elevados preços do mercado imobiliário já não se restringem mais aos imóveis. Vagas de garagem também têm sido vendidas a preços, no mínimo, impressionantes. No centro do Rio de Janeiro, onde a venda de vagas é mais comum, algumas chegam a ser comercializadas por mais de 100 mil reais.

Os preços são reflexos da escassez de locais para estacionar, principalmente em regiões comerciais. Com falta de vagas nas ruas e estacionamentoscarríssimos, proprietários de veículos têm percebido que vale mais a pena desembolsar 30 ou 40 mil reais por uma vaga (preço comumente praticado no Rio de Janeiro) do que pagar a mensalidade do estacionamento. 

O advogado Tiago Gomes comprou uma vaga por 30 mil reais no centro do Rio de Janeiro e diz que fez um ótimo negócio. “Eu esperei um ano até que houvesse uma vaga disponível para compra e logo que apareceu eu comprei. Meu escritório não tem garagem, então eu ia até o trabalho de táxi ou pagava 50 reais de diária no estacionamento”, conta. 

Ele explica que no centro do Rio de Janeiro é muito comum a venda de vagas nos chamados edifício-garagem, prédios que chegam a ter até 15 andares e funcionam como estacionamentos. Alguns possuem elevadores de acesso aos andares superiores e outros rampas. Um dos exemplos é o Terminal Garagem Menezes Côrtes, que possui 16 andares e 3.500 vagas. O edifício não tem vagas à venda no momento, mas o aluguel de um box custa 746 reais por mês.

As vagas geralmente são vendidas nesses tipos de edifício ou em estabelecimentos comerciais. Em 2012, uma lei proibiu a venda e o aluguel de vagas de garagem em prédios residenciais para pessoas de fora do condomínio. A regra foi criada para garantir maior segurança aos moradores e agora a única maneira de se alugar ou vender vagas de garagem é com a aprovação de dois terços dos moradores em votação durante assembleia.

No classificado de imóveis online Zap Imóveis é possível fazer uma busca por vagas de garagem filtrando a pesquisa da seguinte forma: "Imóveis”>"Comercial">"Tipo">"Box/garagem". 

Investimento

Se de um lado existe a demanda, do outro existe quem ganhe dinheiro com isso. O senhor Luigi (que não quis informar o sobrenome), um italiano que vive há 12 anos no Rio de Janeiro, encara a compra e venda de vagas como investimento. O aposentado já comercializou cinco vagas de garagem no centro do Rio e sempre obteve lucro ao fim do negócio.

“Aqui no Brasil o pessoal ainda não entendeu muito esse negócio de vagas, mas na Itália era muito comum e eu já fazia esse tipo de investimento lá porque na Europa é muito difícil encontrar vaga de garagem. Em Roma, algumas são vendidas por 60 mil euros”, diz Luigi.

O aposentado conta que costuma comprar a vaga e alugá-la por um ano para depois vendê-la por um valor 30% a 60% maior. No momento, ele está anunciando por 35 mil reais a venda de uma vaga que ele comprou por 22 mil reais em 2012. E normalmente, segundo ele, as vagas são alugadas por cerca de 400 reais. 

Os principais custos que o proprietário tem são o condomínio (nos edifício-garagens) e o IPTU. As taxas condominiais podem variar muito, de acordo com a localização, infraestrutura e serviço oferecido no edifício (como de manobristas).

Em tese, se o box for alugado, há também a incidência de imposto de renda sobre os aluguéis, mas como há isenção para rendimentos mensais de até 1.710 reais, e normalmente as vagas são alugadas por um valor menor que isso, o imposto não se aplica.

Por outro lado, como a vaga é um bem imóvel, com matrícula própria, há incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda, como ocorre na alienação de casas e apartamentos. “As regras do imposto de renda são as mesmas que valem para os imóveis”, comenta o aposentado. 

Para fazer uma simulação sobre o rendimento do investimento, vamos usar o exemplo do senhor Luigi. Sua vaga foi comprada por 22 mil reais, e alugada por 400 reais. Subtraindo-se o valor do condomínio (220 reais), e do IPTU (de 670 reais, ou 55 reais por mês), o rendimento líquido foi de 125 reais mensais, ou de 1.500 reais em um ano, o equivalente a um rendimento anual de 6,81%. 

Além do rendimento com o aluguel, deve-se considerar o ganho obtido com a valorização da vaga. No caso de Luigi, caso ele concretize a venda por 35 mil reais, o ganho em um ano seria de 59%. Somados os ganhos com os aluguéis com a valorização do imóvel, o lucro total seria de 65%. 

Caso o proprietário tenha vendido outro bem nos últimos cinco anos e a isenção de imposto sobre o ganho de capital não se aplique, deve-se também subtrair 15% de IR sobre o lucro. Na simulação acima, com a tributação de 15% sobre o ganho, o lucro líquido seria de 50% e não de 59%. Somando os 50% ao rendimento do aluguel, o ganho líquido total seria de 57%.

Mas, como todo tipo de investimento, nem sempre o retorno é certo. Existe o risco de que a vaga fique sem locatário ou de que ela não seja vendida por um valor superior ao de aquisição.

Por isso, é preciso conhecer os meandros do negócio para não sair no prejuízo. “Comprar vaga na Barra da Tijuca, por exemplo, não é negócio porque todo mundo na Barra tem vaga. Mas é um bom negócio em Copacabana e no Centro. E além do investimento não gerar muita despesa, a tendência é que daqui dois anos falte ainda mais espaço para os carros e as vagas sejam ainda mais disputadas”, afirma Luigi. 

Tiago Gomes diz que no centro do Rio De Janeiro de fato a procura por vagas para compra é grande porque os prédios da região são muito antigos. “O usuário médio das vagas são os donos de empresas e a alta gerência. Eles jogam a despesa com a compra da vaga para a empresa. Do ponto de vista empresarial, é caríssimo instalar toda a empresa numa torre moderna que tenha vagas, é muito mais barato ter um salão grande em um prédio velho e oferecer o conforto da vaga, em separado, ao alto escalão”, diz.

Em Florianópolis, Curitiba e São Paulo, também há vagas à venda, mas em um volume menor do que no Rio de Janeiro. No centro de São Paulo, na Rua da Consolação, uma vaga é anunciada por 10 mil reais no Zap Imóveis. Em Florianópolis, os preços já são um pouco mais altos: no Estreito, uma vaga é vendida por 49 mil reais e em Trindade uma outra é vendida por 39 mil reais. Em Curitiba, assim como no Rio, a demanda também é maior no centro. Lá uma vaga é anunciada por 28 mil reais. 

Fora do país, a falta de espaço para estacionar os carros em grandes cidades também vem pressionando os valores das vagas. Segundo reportagem do jornal San Francisco Chronicle, recentemente uma vaga foi vendida por 82 mil dólares na região de South Beach, em São Franciso, nos Estados Unidos. 

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/vaga-de-garagem-e-vendida-por-r-100-mil-e-vira-investimento?page=1

Fundos imobiliários podem ser uma boa fonte de renda extra?

Internauta pergunta se fundos imobiliários são boa opção para complementação da renda ou se é melhor buscar investimentos de renda fixa.

Dúvida do internauta: Para um aposentado ou qualquer outra pessoa que procure uma complementação de sua renda mensal, o fundo imobiliário é uma boa opção ou seria melhor investir em produtos de renda fixa?

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*: 

A maior parte dos fundos imobiliários explora a locação de grandes imóveis comerciais. Os aluguéis recebidos pelos fundos são distribuídos mensalmente aos cotistas. Portanto, o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um investimento gerador de renda, que pode ser usada para complementar uma aposentadoria ou ser reinvestida por quem ainda está formando patrimônio.

Essa renda mensal tende a ser maior do que o rendimento dos produtos de renda fixa tradicionais, como a poupança, os CDBs, fundos DI, LCI, títulos do Tesouro Direto, entre outros. Mas existe uma razão clara para que o FII renda mais e é muito importante que ela seja entendida: fundos imobiliários são muito mais arriscados do que os produtos de renda fixa.

Nas aplicações de renda fixa, basicamente assume-se o risco da instituição, isto é, o risco de o banco no qual sua aplicação foi feita quebrar. Um risco baixo se considerarmos que o investidor ainda conta com a segurança do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Para entender bem os riscos de investir nos FIIs, a melhor comparação a fazer é com a compra de um imóvel para locação. Em ambos os casos os riscos mais usuais são de: inadimplência, quando o inquilino deixa de pagar os aluguéis; vacância, quando os imóveis ficam vagos por um período; e o risco de desvalorização do imóvel. Perceba que não há garantia de que os rendimentos serão sempre pagos e ainda pode-se perder parte do dinheiro investido.

Se você considera que ter um imóvel e alugá-lo para terceiros é uma boa opção para complementar sua renda e entende os riscos envolvidos, então vale a pena pesquisar melhor e optar pelo investimento em fundos imobiliários.

Mas se você não tem perfil para correr riscos como os citados a melhor opção será a renda fixa. 

*Arthur Vieira de Moraes é advogado e agente autônomo de investimentos. Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

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Envie outras perguntas sobre fundos imobiliários para seudinheiro_exame@abril.com.br. As perguntas selecionadas serão respondidas por especialistas.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/dicas-de-especialista-para-seu-dinheiro/noticias/fundos-imobiliarios-podem-ser-uma-boa-fonte-de-renda-extra

Porta fechada para discriminação.

Constituição garante: não se pode recusar inquilino por etnia, religião, condição social ou orientação sexual.

Quando o dono de um imóvel oferece o bem para locação, as exigências que podem ser feitas no contrato são objetivas, como limitar o número de pessoas que vão residir no local ou proibir mudanças na cor das paredes. Critérios como etnia, religião ou orientação se­xual do locatário não podem cancelar uma negociação – mas a discriminação acontece, ainda que de forma velada. Que o diga a funcionária pública Ana Claudia de Souza Oliveira.

“Temos a proteção contra qualquer tipo de violação moral do indivíduo

 no tocante ao preconceito, consagrando a igualdade em todas as suas formas. 

É uma garantia fundamental.” Ilcemara Farias, advogada

Há dois anos, Ana Clau­­dia, que trabalha na prefeitura de Colombo, na Região Metropolitana de Curitiba, sofreu discriminação mais de uma vez. Nada foi explícito, mas ela sabe que foi recusada como inquilina por ser negra.

Recém-chegada do interior de Minas Gerais, após ser aprovada em concurso público, Ana tentou alugar imóvel direto com proprietários. “Como eu não tinha conhecidos que pudessem ser meus fiadores aqui, comecei a procurar dessa forma”, conta.

Sim e não

Os primeiros contatos eram positivos – por ser funcionária pública e ter a garantia da remuneração mensal, Ana não encontrava resistência por parte dos proprietários de imóveis pelos quais se interessava.

“Enquanto falava por telefone ou e-mail, sempre estava tudo certo. O problema começava quando eu ia visitar os imóveis pessoalmente. Sempre aparecia alguma questão de última hora”, relata.

Em uma das casas, relembra Ana Claudia, a proprietária passou a “informar” que o espaço não era bom, pois não pegava sol, tinha mofo e sofria com assaltos constantes. “Ficou claro que ela quis me fazer desistir do imóvel”, aponta.

Em outra situação, enquanto Ana Claudia visitava o apartamento, o proprietário simplesmente desistiu da locação, sem motivo aparente. “Os contratos não davam certo depois da visita. Houve um caso em que o dono até falou que não era para eu pensar que fosse por causa da minha cor”, lembra.

Residindo há um ano e dez meses em um apartamento no bairro Santa Cândida, em Curitiba, ela diz que não quer ver ninguém passando por isso. “A preocupação do dono do imóvel tem de ser com a conservação do local e pagamento em dia”, aponta.

Ana Claudia já ouviu relatos de pessoas negras que pediram para que outros intermediassem a locação. “Justamente para não passar por esse tipo de situação”, lamenta.

Crime

O caso de Ana Claudia é passível de queixa e processo por danos morais, pois preconceito racial é crime previsto em lei. “O proprietário de um imóvel só pode definir critérios objetivos para a locação”, explica a advogada Ilcemara Farias, especialista em direito imobiliário.

“Já vi casos absurdos, como a de locação sendo negada para mãe solteira ou para casal homossexual. Isso infelizmente acontece, e geralmente é difícil provar que houve preconceito no caso de um processo por danos morais”, diz a advogada.

No entanto, ela indica: quem se sente discriminado pode e deve procurar a Justiça. “Esse tipo de comportamento vai ficando registrado e o reincidente que age com preconceito vai pagar pelo erro.”

Direitos

Casos sutis são difíceis de comprovar

“Proprietários e imobiliárias ainda sonham com o inquilino ideal, que é o casal com dois filhos. Casos em que a documentação e a renda estão de acordo com o solicitado e o ‘não’ acontece por questões como religião ou opção sexual são difíceis de perceber, porque são sutis”, comenta a advogada Ilcemara Farias.

As situações são mais freqüentes do que se imagina. Um funcionário público, que pede para não ser identificado, tentou alugar uma casa em Curitiba, em 2011, junto com seu companheiro. “Depois de aprovar toda a documentação, os donos começaram a fazer perguntas pessoais e invasivas. Queriam saber se eu recebia muita gente em casa”, comenta o rapaz, que assim como o parceiro tem situação financeira estável e renda garantida. Quando declarou que ia dividir o imóvel com o namorado, recebeu o “não” – e foi mais de uma vez. “A resposta padrão era: nesse caso, não há interesse na locação”, recorda.

“A vítima de preconceito racial, sexual ou de outras naturezas, deve relatar o crime à autoridade policial, e também pode pedir indenização pelos danos decorrentes dessa ofensa”, diz Ilcemara Farias.

A lei de locação, no entanto, não é clara com relação a esses critérios. Há anúncios pormenorizando que a locação deve ser feita para pessoas solteiras ou casais sem filhos. “Isso não chega a ser ilegal, porque o proprietário tem direito de dispor do bem da forma que ele bem entender”, explica a advogada Oksana Guerra.

De acordo com ela, o locador tem direito de pesquisar o comprovante de renda e certidões negativas do candidato a inquilino. “A negação da locação pode ser feita com base em um desses pontos. Quem se sentiu discriminado terá de provar que cumpriu todos esses requisitos e que a recusa levou em conta algum aspecto particular”, aponta Oksana.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?tl=1&id=1372615&tit=Porta-fechada-para-discriminacao

Imóvel de alto padrão volta a seduzir construtoras.

Segmento está voltando a seduzir construtoras e incorporadoras de peso, além de novas entrantes no mercado.

Bairro de Moema em São Paulo: lançamentos dos imóveis de alto padrão se concentram nas duas maiores cidades do país

Rio de Janeiro/São Paulo - Passada a fase de grandes investimentos ligados ao programa Minha Casa, Minha Vida, que fez muitas empresas apostarem forte em imóveis para a baixa renda, o segmento de alto padrão está voltando a seduzir construtoras e incorporadoras de peso, além de novas entrantes no mercado.

De um lado, as empresas demonstram otimismo com o aumento da renda média dos brasileiros. De outro, readequam estratégias após lidarem com grandes estoques de imóveis para vender no segmento de baixa renda, frutos do cancelamento de contratos.

Os lançamentos dos imóveis de alto padrão --que chegam a superar 10 mil reais por metro quadrado em alguns municípios-- se concentram nas duas maiores cidades do país, onde a disputa por espaços é cada vez mais acirrada em bairros como Ipanema e Leblon, no Rio, e Moema, Jardins e Pinheiros, em São Paulo.

"A demanda por empreendimento de alto padrão ainda tem muito a crescer, devido ao visível aumento da renda no Brasil e ao crescimento desta fatia da população", disse o vice-presidente financeiro da Cyrela, José Florêncio, sem mencionar números. Nos últimos cinco anos, o segmento representou, em média, 33 por cento dos lançamentos da empresa.

A PDG Realty, que tradicionalmente tem nesses imóveis cerca de 15 por cento de seus lançamentos, avalia inclusive expandir sua atuação, ingressando em Belo Horizonte e em Brasília com os imóveis de alta renda.

"Existe plano para isso, sim (...) para o ano que vem", afirmou o vice-presidente de incorporações da PDG, Antonio Guedes, explicando que a empresa ainda terá que adquirir terrenos para os projetos."Ele (segmento de alta renda) é importante para agregar valor à marca, dá margens boas", disse o executivo, sem revelar os números.

A margem bruta do setor de alta renda é de 30 a 35 por cento enquanto que os empreendimentos dentro do programa Minha Casa, Minha Vida é de 20 a 25 por cento, de acordo com um analista que preferiu não ser identificado.

O otimismo de construtoras e incorporadoras com o setor contrasta com o ambiente econômico --o PIB brasileiro ruma em 2013 para o terceiro ano seguido de crescimento abaixo de 3 por cento. Para as companhias, o ânimo se apoia no movimento de crescimento da renda das famílias e em números recentes do setor.

Segundo o Secovi-SP, o mercado de imóveis residenciais novos na capital paulista teve a maior alta de vendas e lançamentos para o mês de abril desde 2004, de 73,8 por cento em relação a abril de 2012. Não há dados específicos gerais sobre o desempenho por segmento.

A incorporadora norte-americana Related Brasil, que chegou ao país em fevereiro de 2012, quando o boom imobiliário já dava sinais de estafa, lançará este ano dois empreendimentos residenciais em São Paulo com Valor Geral de Vendas (VGV) de 1,4 bilhão de reais, cobrando entre 9 mil e 18 mil reais pelo metro quadrado.

"São Paulo é uma metrópole como qualquer outra do mundo, com número crescente de milionários, helicópteros e bancos de investimento", disse o presidente da incorporadora, Daniel Citron.

A Related fechou uma parceria com a RealtOn, especializada em venda de estoques de terrenos, que formará uma equipe exclusiva para vender os empreendimentos da incorporadora, contratando 40 corretores até julho. Esses profissionais custam cerca de três vezes mais do que a média do mercado, segundo o presidente da RealtOn, Rogério Santos.

Há pouco mais de uma semana, a Gafisa vendeu 70 por cento da Alphaville, sua empresa de loteamentos urbanos de alto padrão, por cerca de 3 vezes e meia o seu valor patrimonial, numa demonstração do interesse crescente dos investidores por esse segmento. Ao mesmo tempo, de acordo com analistas do Bank of America Merrill Lynch, o consenso de mercado precificava a Gafisa em 0,8 vez o seu valor patrimonial.

Entre 2007 e 2012, os lançamentos de Alphaville aumentaram mais de quatro vezes, para 1,3 bilhão de reais, informou a Gafisa, que controlou a companhia neste período. Os compradores do controle da Alphaville foram as companhias de investimento Blackstone Real State e Pátria Investimentos.

Terrenos mais caros e escassos

Os terrenos para o segmento de alta renda costumam ser de quatro a dez vezes mais caros do que os voltados para a média renda, enquanto os custos das obras tendem a ser no mínimo o dobro, de acordo com o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emílio Kallas.

Com a baixa disponibilidade de terrenos em áreas nobres, as empresas pagam mais caro pelas áreas, mas repassam os valores aos consumidores e ainda cobram a mais pelos lugares centrais.

"A gente precisa olhar 100 oportunidades (de terreno) para conseguir fazer um ou dois negócios", diz Citron, da Related. "Mas as pessoas querem morar nessas regiões que estão perto de tudo e elas pagam por isso", acrescentou.

Fonte: http://exame.abril.com.br/economia/noticias/imovel-de-alto-padrao-volta-a-seduzir-construtoras--2?page=1

Como avaliar se investir em imóvel para alugar vale a pena. Leia mais:

Veja os quatro principais pontos a considerar antes de investir na compra de um imóvel para ganhar com a locação.

Se você está disposto a ter um pouco de trabalho e enfrentar a burocracia para comprar um imóvel para alugar – ou se está para se mudar e não sabe se vende ou aluga seu antigo imóvel – existem algumas maneiras de saber se o investimento realmente vale a pena, ou se é melhor colocar o dinheiro em um investimento mais seguro e mais líquido. Imóveis não são investimentos de baixo risco, e a forma mais conservadora de investir neles é visando uma boa renda com aluguel. Afinal, a valorização pode ou não ocorrer, sendo um fator mais difícil de ponderar e, portanto, de maior risco.

Por isso, convém ficar atento aos sinais do mercado – e do imóvel – para saber se a opção é realmente uma boa. A seguir, os pontos que você deve observar antes de investir em um imóvel para ganhar com o aluguel:

1. Compare o retorno com aluguel com o retorno da renda fixa

O aluguel pode ser encarado como um retorno percentual sobre o investimento que você fez no imóvel. Mas ao compará-lo com outros investimentos, lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de imposto de renda e taxas. E considere o investimento no imóvel como sendo o valor bruto despendido por ele, incluindo eventuais juros, taxas, custos de registro e escritura e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Conheça todos os custos na hora de comprar um imóvel usado.

Suponha que o valor total despendido em um imóvel foi de 500 mil reais. Se o aluguel líquido for de 5 mil reais mensais, isso significa que o retorno mensal é de 1%. Em um ano, o retorno será de 12% (nesse caso, não incidem juros sobre juros, apenas multiplica-se o retorno mensal por 12).

O retorno do aluguel de um imóvel deve oferecer um “prêmio de risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”, uma vez que em geral é mais arriscado investir em imóveis do que no Tesouro Direto ou na caderneta de poupança. Imóveis podem se desvalorizar, ficar vagos por muito tempo, ser depredados por inquilinos, entre outros riscos. Enquanto isso, o risco de calote do governo brasileiro é atualmente considerado o menor do mercado. O risco dos grandes bancos também é considerado baixo, e a poupança ainda conta com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito para valores até 70 mil reais.

A comparação considerada mais adequada é com a Nota do Tesouro Nacional-série B (NTN-B) que paga juros semestralmente, título do Tesouro Direto que paga um percentual fixo mais a inflação pelo IPCA. A NTN-B Principal não deve ser considerada, pois ela só paga juros no vencimento, o que significa que eles continuam sendo rentabilizados durante o investimento, coisa que não tem nada a ver com o fluxo de um imóvel.

Embora o aluguel em um único mês não seja corrigido automaticamente pela inflação, normalmente essa correção ocorre todo ano, pelo IGP-M. Os dois índices de inflação costumam ser divergentes – no ano passado, o IPCA fechou em 5,84% e o IGP-M em 7,81% -, mas no longo prazo, costumam convergir. Outro fator que torna a comparação adequada é que tanto imóveis quanto NTN-Bs são investimentos de longo prazo. A liquidez da NTN-B, contudo, é maior, uma vez que ela pode ser vendida antes do vencimento em caso de emergência.

Para comparar os dois investimentos, você pode tomar como base o aluguel que você conseguiria por determinado imóvel, ou considerar dados de mercado, fornecidos pelos CRECIs ou Secovis (Sindicatos da Habitação) estaduais, ou ainda pelas próprias imobiliárias. Se não informarem o retorno médio, normalmente as pesquisas desses órgãos informam os preços médios de venda e os aluguéis médios em cada região, o que já permite o cálculo do retorno bruto.

Por exemplo: de acordo com os preços de imóveis anunciados e os aluguéis pedidos pelos proprietários acompanhados pelo Índice FipeZap, o retorno médio com aluguel de imóveis em São Paulo está em 0,48% ao mês (5,76% ao ano). Suponha um aluguel que seria tributado na faixa mais alta de imposto de renda (27,5%) e que o proprietário pagaria 8% de taxa de administração imobiliária, o máximo recomendado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP). O imóvel estará sempre ocupado e não vamos considerar a depreciação.

O retorno líquido desse imóvel seria, portanto, de aproximadamente 0,32% ao mês ou 3,84% ao ano. Poderíamos considerar esse retorno como sendo acima da inflação, uma vez que, após um ano, esse valor será corrigido pelo IGP-M. Entre as NTN-Bs disponíveis para compra, o retorno varia de 3,53% a 4,04% ao ano mais IPCA, antes de imposto de renda e eventuais taxas de administração. Os vencimentos variam entre 2020 e 2050.

Em função desses prazos, a alíquota de IR para quem não vendesse os títulos antes do vencimento seria de 15%. Vamos também considerar uma corretora que cobre zero taxa de administração, o que deixaria apenas a taxa de custódia obrigatória de 0,3% ao ano sobre o valor dos títulos. O rendimento líquido dessas NTN-Bs, portanto, variaria de algo como 2,53% a 3,48% ao ano acima do IPCA.

Nesse cenário, o aluguel vale mais a pena que a NTN-B, mas dependendo de outras condições de mercado – como o aquecimento da economia, a taxa de vacância, a administração e as condições do imóvel – o investidor pode considerar o prêmio de risco pequeno em relação à renda fixa. No longo prazo, ao vender o imóvel o investidor pode obter uma valorização ou, no mínimo, a correção pela inflação, como ocorre com a NTN-B. Mas uma desvalorização também pode ocorrer.

Uma comparação mais simples pode ser feita com a caderneta de poupança, em que não incidem taxas ou imposto de renda. Com a Selic em 7,25% ao ano, a caderneta vem remunerando em 0,41% ao mês, cerca de 5% ao ano. Supera o retorno líquido do aluguel em São Paulo, mas não conta com a correção da inflação. De fato, a poupança vem sistematicamente perdendo da inflação.

Para Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap, a comparação com a poupança, embora usual pela facilidade, não é a mais adequada. “Na poupança, o juro incide sobre o juro, o que não ocorre com o imóvel, que paga uma renda. A NTN-B é mais adequada pois paga juros semestralmente, e o investidor faz o que quiser com esse dinheiro”, explica.

Por meio desse tipo de comparação, você pode ainda descobrir o valor máximo que está disposto a pagar por um imóvel para ganhar uma determinada quantia de aluguel; ou ainda quanto de aluguel precisa cobrar para o investimento no imóvel que você já tem valer a pena.

2. Nunca se esqueça do imposto de renda

Como visto no exemplo anterior, a alíquota de imposto de renda que incide mensalmente sobre o valor dos aluguéis pode ser mais pesada que aquela que incide sobre os rendimentos de aplicações financeiras. Enquanto no primeiro caso a maior alíquota chega a 27,5%, no segundo, o máximo que se pode pagar ao Leão é 22,5% da rentabilidade.

No caso dos aluguéis, a alíquota é função do valor do rendimento, descontada a taxa de administração imobiliária, e existe uma faixa de isenção para aluguéis de baixos valores; já no caso das aplicações financeiras, não existe essa isenção, mas a alíquota é função do prazo. Para aplicações superiores a dois anos, paga-se apenas 15% de imposto de renda. Compare a tabela do imposto de renda para aplicações financeiras (primeiras duas colunas) com a tabela de IR para aluguéis válida para 2013 e atualizada anualmente (últimas duas colunas):

Tempo de aplicação	Alíquota (%)	Rendimento mensal (R$)	Alíquota (%)
Não há faixa de isenção	-	Até 1.710,78	Isento
Acima de 720 dias	15,0	De 1.710,78 até 2.563,91	7,5
De 361 a 720 dias	17,5	De 2.563,92 até 3.418,59	15,0
De 181 a 360 dias	20,0	De 3.418,60 até 4.271,59	22,5
Até 180 dias	22,5	Acima de 4.271,59	27,5

“Por isso é importante buscar uma maior eficiência tributária e considerar a rentabilidade líquida de IR ao comparar os investimentos”, lembra Mauro Miranda, coordenador do curso de Investimentos Imobiliários da FGV-SP. Ele explica que uma forma de potencializar essa eficiência é optar por um imóvel menor e mais barato, que gere um aluguel isento ou de alíquota baixa (mas ainda assim representando boa rentabilidade), e diversificar o restante do dinheiro em outras aplicações financeiras. Pode ser mais vantajoso do que concentrar todos os recursos em um único imóvel mais caro e de aluguel mais alto.

3. Conheça as chances de o imóvel ficar vago por muito tempo

Consultorias imobiliárias, como corretoras e administradoras de imóveis, podem fornecer a você dados sobre a vacância dos imóveis residenciais e comerciais. Este é um bom ponto de partida para avaliar o risco de vacância dos imóveis na região, isto é, quais suas chances de ficar vagos e por quanto tempo. A taxa de vacância mostra o percentual de imóveis vagos, enquanto a velocidade de locação mostra o tempo médio para se alugar um imóvel naquela região ou uma unidade em determinado prédio.

Conhecer esses indicadores é fundamental, pois enquanto seu imóvel estiver vago, você não vai ganhar nem um centavo. Muito pelo contrário, só vai ter gastos com o condomínio, o IPTU e eventual manutenção do bem. A imobiliária Lopes, por exemplo, costuma fazer levantamentos do desempenho da carteira de imóveis sob sua administração, e mostrou que, no ano passado, um apartamento de dois quartos que ficava vago em São Paulo levava entre 15 e 24 dias para alugar. Já casas e apartamentos de três quartos levaram cerca de 40 dias.

É importante, portanto, ponderar se o retorno que você vai ter com determinado imóvel é adequado ao seu risco de ficar vago ou ao tempo que ele leva para ser alugado. Taxas de vacância altas ou muita demora para alugar, para um retorno que não é espetacular, são sinais de mau negócio. Mauro Miranda aconselha ainda a ser mais específico na pesquisa: “Verifique com os ocupantes do prédio pretendido se há muitas unidades vagas e há quanto tempo elas estão desocupadas”, diz.

Fique atento também ao número de lançamentos na região: se muitos prédios de muitas unidades serão entregues em breve para o mesmo tipo de locatário que você pretende atingir, o aumento da oferta pode fazer o valor do seu aluguel cair e a vacância aumentar.

4. Verifique a qualidade do imóvel e de sua administração

É claro que, ao escolher um imóvel, seja ele comercial ou residencial, você vai prestar bastante atenção à qualidade da unidade em si. Mas você se lembrou de fazer uma vistoria do prédio? De saber se sua administração é eficiente? Se seu condomínio é alto? “Não é só questão de retorno. Edifícios deteriorados e taxas de condomínio altas afugentam locatários que poderiam até pagar um aluguel mais alto”, diz Mauro Miranda.

Para o professor, é recomendável contar com o auxílio de um corretor e verificar se as condições do edifício ou do conjunto estão boas, se a fachada é apresentável, se o condomínio tem dívidas, se há ocupantes inadimplentes e se o custo de administração e manutenção é alto (que é o que ocorre em prédios antigos, por exemplo). Lembre-se de que, se a unidade ficar vaga, você terá que arcar com o custo do condomínio. E que imóveis também podem se tornar obsoletos, o que leva à desvalorização.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/como-avaliar-se-investir-em-imovel-para-alugar-vale-a-pena?page=1

Financiamento de imóveis em SP passa a ser feito em 5 dias.

Plataforma online agiliza documentação e reduz para cinco dias a liberação do crédito para financiamentos.

Site de associação que reúne cartórios paulistas emite certidões de matrícula digitais e registra eletronicamente contratos de compra e venda

A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) acaba de lançar uma plataforma online que permitirá a liberação de crédito para financiamentos de imóveis em um prazo máximo de cinco dias. 

A ferramenta, disponível no site da Arisp, agiliza dois procedimentos exigidos na liberação de financiamentos.

O primeiro é a apresentação da certidão de matrícula do imóvel ao banco. Antes, o comprador precisava retirar esse documento pessoalmente nos cartórios de registro de imóveis, o que acontecia em um prazo máximo de cinco dias. Agora, pelo site, é possível solicitar a certidão de matrícula digital, que é emitida em apenas duas horas. O custo para a emissão dessa certidão, tanto no cartório quanto no site, é de 43,41 reais.  

O segundo procedimento agilizado é o registro em cartório do contrato de compra e venda do imóvel assinado pelo comprador e pelo vendedor. 

Segundo a Arisp, anteriormente, cabia ao banco ou ao comprador levar o documento até um cartório pessoalmente para que ele fosse registrado, processo que demorava cerca de 15 dias (com prazo máximo de 30 dias). Agora, o banco poderá solicitar ao cartório o reconhecimento eletrônico do contrato pela nova plataforma, em um prazo máximo de cinco dias.

O custo do registro do imóvel é tabelado e varia de acordo com o valor da propriedade (acesse a tabela com os custos de São Paulo). 

"Normalmente, o prazo médio para a liberação do financiamento era de 15 dias, podendo demorar até 30 dias. Agora, com a certidão de matrícula digital emitida em duas horas e o registro do imóvel eletrônico, feito em até cinco dias, todo o processo durará no máximo cinco dias", afirma Flauzilino Araújo, presidente da Arisp. 

Apesar do procedimento eletrônico já estar disponível, Araújo explica que os bancos podem ainda ter um período de adaptcação até que os registros passem a ser feitos online dentro de cinco dias. 

Segundo ele, a lei 11.977, de 2009, já previa a automatização dos processos de registro dos imóveis, mas o prazo final para adequação à lei está previsto para 2014. "Nós antecipamos no estado de São Paulo o registro eletrônico que deverá funcionar em todo o território nacional até 2014", afirma. 

A plataforma da Arisp conta com a participação dos 320 cartórios que atuam no estado e é autorizada e fiscalizada pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que introduziu a implantação do Serviço de Registro Eletrônico, por isso conta com a mesma legitimidade do registro feito presencialmente. 

E segundo a Arisp, a plataforma contará com a mesma segurança que já é característica do sistema de Registro de Imóveis.  

Pesquisa online ajuda comprador a checar informações sobre o imóvel pretendido

Pelo site da Arisp tambem é possível fazer uma pesquisa online das matrículas dos imóveis, apenas informando o número da matrícula do imóvel buscado no sistema.

Por meio dessa consulta, que custa 13,02 reais, o usuário pode obter importantes informações que podem ajudá-lo no processo de compra, tais como: o tamanho do imóvel; o número de cômodos; o nome do proprietário; e eventuais ônus, cargas e gravames relacionados à propriedade. 

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/financiamento-de-imoveis-em-sp-passa-a-ser-feito-em-5-dias?page=1

10 dicas de decoração para valorizar seu imóvel até 30%. Veja:

Administradora imobiliária dá dicas para proprietários que querem valorizar sua propriedade para locação ou venda.

Quanto mais "clean" for a decoração, melhor será a aceitação do imóvel por diferentes tipos de compradores

A Habitacional, uma das maiores administradoras imobiliárias do Brasil, acaba de lançar um serviço de preparação e decoração de imóveis para locação, o Pronto para Alugar, que conta com o "know-how" de construtoras que atuam há anos no mercado imobiliário. Lana Romani, diretora de novos negócios da Habitacional e uma das responsáveis pelo projeto, revelou alguns dos principais segredos em termos de acabamento e decoração para que o proprietário agregue valor ao seu imóvel novo na hora da venda e da locação. 

Segundo ela, o imóvel decorado pode valer 30% mais do que outro que não esteja nas mesmas condições. E um imóvel preparado vale pelo menos 20% mais do que um imóvel sem os itens básicos.

“Um imóvel decorado tem tudo, até cama, televisão e sofá. Esse tipo de imóvel normalmente é alugado por executivos e a decoração, apesar de limitar o público algumas vezes, eleva o valor da locação, pois o morador não precisa investir em móveis, enxoval, etc.”, afirma Lana. Já o imóvel preparado para locação, explica ela, é o imóvel novo, recém-entregue pela construtora, mas que já tem piso instalado, armários, box e outros itens essenciais. 

O proprietário costuma gastar algo como 20% do valor da propriedade para decorá-la e 6% para prepará-la, segundo Lana. Apesar do gasto comer parte do ganho que pode ser obtido depois com a valorização, o investimento, ao menos na preparação do imóvel, é essencial para quem pretende alugar a propriedade. “Hoje em dia, o locador não se interessa por imóveis que não tenham o mínimo de estrutura para morar, nem que o aluguelseja mais barato. Ninguém mais tem tempo para buscar fornecedores, comprar tudo e contratar os instaladores”, diz.

E para quem quer vender o imóvel, ao prepará-lo ou decorá-lo, além de tornar o imóvel mais atrativo e vendê-lo mais rápido - o que é importante em um momento de mercado imobiliário aquecido-, é possível vendê-lo por um preço que compense o investimento e ainda garanta alguma margem de lucro. E em se tratando de bens de altos valores, ao conseguir um lucro de 5% na venda do imóvel, isso já pode significar um retorno de 25 mil reais se o imóvel for vendido a 500 mil reais, por exemplo.

Veja a seguir as principais dicas de Lana Romani para elevar o valor do seu imóvel:

1) Use materiais duráveis e de fácil manutenção  

Segundo Lana, o segredo para um bom acabamento é trabalhar com itens de qualidade, durabilidade e de fácil manutenção. As cores devem ser sempre neutras, visando agradar a diferentes tipos de proprietários.

2) Prefira pisos de madeira, porcelanato ou que imitem o aspecto da madeira

O tipo de piso mais recomendado é o de madeira, mas como ele pode ser um pouco mais caro, existem algumas alternativas. 

A primeira é o piso laminado, mais popularmente conhecido como "carpete de madeira". A vantagem desse piso é o baixo custo e a facilidade de manutenção, já que para limpá-lo basta apenas um pano úmido. E a desvantagem seria a menor durabilidade e o maior ressoamento, já que esse tipo de piso não abafa tanto o som.

Os pisos vinílicos que imitam madeira seriam outra alternativa. Eles são conhecidos por ter um bom custo-benefício: não são tão caros quanto o piso de madeira e têm as vantagens de não escorregar, de ter fácil limpeza (basta água e sabão), além de serem silenciosos e não fazerem o típico barulhinho de salto, ideais para apartamentos.

Para quem estiver disposto a investir um pouco mais no piso, a melhor indicação é mesmo o piso de madeira, que agrada diversos tipos de compradores, tem maior durabilidade, pode ser tratado e rejuvenescido muitas vezes e garante um aspecto ainda mais elegante ao ambiente. “Os pisos vinílico e laminado precisam ser trocados em menos tempo. Já o piso de madeira pode ser trocado só depois de 20 anos e para fazer sua manutenção basta lustrá-lo com resinas Bona", afirma a diretora da Habitacional. 

Além dos pisos de madeira, ou que imitam o seu aspecto, outra opção é o porcelanato, que pode ser mais barato que o piso de madeira e é um piso frio, que tem boa durabilidade e fácil manutenção. Se a opção for por esse tipo de piso, os mais indicados são os porcelanatos mais claros, que garantem ao ambiente uma sensação de amplitude.

Para os banheiros e cozinhas, o mármore é o melhor tipo de piso, mas como seu valor é elevado, o porcelanato pode ser a melhor alternativa para proprietários que não desejam gastar muito com o acabamento.

3) Use cores neutras na pintura

Sobre a pintura, a principal dica é trabalhar com cores neutras. “Por mais que o proprietário goste de uma parede vermelha ou de tijolos, para dar uma aparência de loft, não se sabe para quem o apartamento será locado, então o melhor é ir no básico”, afirma Lana. 

Ela ressalta que o uso de cores neutras não significa que todos os cômodos devem ser pintados de branco. “O apartamento todo branco pode deixar o ambiente muito frio, já um nude ou bege podem remeter ao aconchego e o morador depois pode colocar alguma cor a seu gosto, com uma almofada ou uma colcha colorida”, avalia.

4) Use iluminações diferentes para cada ambiente

Segundo Lana, o cuidado com as luzes é essencial, pois a iluminação certa pode valorizar muito o ambiente. Para a iluminação dos quartos, o mais recomendável são as luminárias do tipo plafon, que abafam um pouco a luz e dão uma sensação de aconchego. Para quem puder gastar um pouco mais, também são indicados os spots com lâmpadas dicroicas, que são embutidos em forros de gesso. 

Já para ambientes como cozinha e lavanderia são indicadas luminárias fluorescentes, que garantem uma iluminação mais direta e clara. 

5) Invista na qualidade dos armários

O investimento em marcenaria pode ser bem alto e costuma representar 40% do gasto total com o acabamento. Por isso, é importante que o material e o serviço sejam da melhor qualidade. Os armários precisam ser bastante funcionais e mais uma vez vale a regra do "quanto mais neutro melhor". “O ideal é que os armários sejam branquinhos e neutros, no máximo com algum acabamento que imite uma textura. Tem gente que acha lindo armário preto, mas a cor personaliza demais os cômodos e pode desagradar os compradores”, diz Lana Romani.

E para descobrir se o serviço e o material têm qualidade, a orientação é buscar empresas consolidadas no mercado e marceneiros com alguns anos de experiência. Também deve ser feita uma análise do material, checando qual será o tipo de madeira usada e avaliando se as portas se abrem com facilidade, se não fazem barulho e se as gavetas correm com facilidade.

6) Use box de vidro 

Os box mais indicados são os de vidro temperado, com portas de correr. Os vidros temperados possuem uma resistência cerca de quatro vezes maior do que a dos vidros comuns. Ao se romper, seus estilhaços têm arestas menos pontiagudas, o que reduzi os riscos de acidentes graves.

7) Dê preferência a puxadores neutros 

Apesar da enorme variedade, para não ter erro, os puxadores devem ser cromados ou brancos. “Quanto mais clean, melhor”, sugere Lana Romani.

8) Utilize espelhos para ampliar o ambiente

Muito recomendados em projetos de decoração de pequenos ambientes, os espelhos dão a sensação de amplitude, por isso também podem ajudar muito na valorização do imóvel. No banheiro, a dica é usar um espelho que ocupe o espaço todo entre a pia e o teto. E na sala ou no quarto, uma das paredes pode ser espelhada por inteiro, não só para causar a sensação de que o cômodo é mais amplo, mas também mais sofisticado.

9) Aposte em móveis retos

A principal dica sobre as mobílias é apostar em móveis retos e fugir do estilo "rococó", que seriam os móveis antigos, com curvas, ornamentos e motivos florais. Os móveis não devem ser muito pesados, nem carregados em cores e estilos.

Os sofás devem ser retos e ter assentos grandes para garantir maior conforto. A mesa também deve ser básica. “Uma mesa de madeira pode ser muito linda e chique, mas para o proprietário, outras pessoas podem não gostar”. As mesas mais recomendadas seriam as com tampo de vidro e com base cromada. 

Sobre a cama, as do tipo box são as mais indicadas. Dê preferência às maiores camas que couberem no quarto, mas sem deixar o espaço apertado. Segundo Lana, as camas de tamanho "casal" não são mais tão usadas, por isso o ideal é que o tamanho seja no mínimo “queen”.

10 ) Prefira eletrodomésticos em inox

Os eletrodomésticos podem ser brancos, que são as cores mais clássicas, mas os mais recomendados são os de inox, que têm feito muito sucesso por deixarem o ambiente com um ar mais sofisticado. “A linha branca é sempre procurada, mas não tem uma pessoa que não goste dos eletrodomésticos em inox, que hoje em dia são os preferidos”, diz Romani.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/10-dicas-de-decoracao-para-valorizar-seu-imovel-ate-30?page=1