Procura por loteamentos aumenta: conheça o que se paga para morar em um

A possibilidade de morar  em locais com grandes áreas arborizadas, com maior segurança, garantindo, ao mesmo tempo, a melhor relação custo-benefício está levando futuros mutuários a buscarem loteamentos ao invés de condomínios.

Para se ter uma ideia, somente a Lello Condomínios é responsável por 33 mil unidades desse tipo de empreendimento. O número é 266% maior que o registrado no final do ano passado.

Apesar de permitir uma maior qualidade de vida, quem migra para loteamentos deve ficar atento à rotina bem diferente da de condomínios residenciais. Por isso, é melhor conhecer os detalhes que envolvem esses empreendimentos e os custos, antes de decidir pela mudança, uma vez que eles podem pesar no bolso de quem não se precaver.
“É muito mais complexo, porque envolve a gestão de toda a infraestrutura interna a ser implantada, incluindo paisagística, ambiental, urbanística, institucional e técnica, além do trabalho de promoção de investimentos em obras complementares para o loteamento”, afirmou, por meio de nota, a gerente da Divisão de Associações da Lello, Mariangela Iamondi Machado.

Diferenças
Em um condomínio residencial, a gestão se concentra no síndico. Já a administração de um loteamento é feita pela associação dos moradores.

Nessas associações há um corpo diretivo formado pelo diretor-presidente, vice-presidente, tesoureiro e secretário, além de outras diretorias que estiverem compostas no estatuto social do empreendimento.

De acordo com Mariangela, as atividades em um loteamento vão além da gestão tradicional de condomínios, composta basicamente pela elaboração do plano orçamentário, conservação das áreas comuns e administração dos funcionários.

Em loteamentos, as despesas podem ser maiores que as de muitos condomínios. Isso porque é preciso pagar pela manutenção de áreas verdes e comuns, pela assessoria jurídica, controle de acessos e identificação de moradores e visitantes, vigilância interna, luz, gás e telefone.

Quem optar por loteamentos também devem ficar atentos às taxas para despesas com reformas e melhores e para formação de um fundo destinado à execução de novas obras.

Fonte: http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&id=680:procura-por-loteamentos-aumenta-conheca-o-que-se-paga-para-morar-em-um&catid=1:latest-news&Itemid=60

Minha casa tem várias trincas e rachaduras: é problema estrutural? O que devo fazer?

Patologias como fissuras, trincas e rachaduras podem ser causadas por simples processo de dilatação e retração do material de acabamento, até por problemas estruturas. É importante observar sua evolução e consultar um especialista.

Ao surgir uma desagradável marca na parede ou teto de sua casa, a primeira pergunta que você deve fazer é: trata-se realmente de uma rachadura? Ou pode ser uma fissura ou uma trinca?

Qual é a diferença entre elas?

As diferenças entre essas aberturas são referentes à ordem de gravidade de cada uma. São classificadas formalmente em função de fenômenos físicos entre diferentes elementos da construção. Para cada uma delas existem soluções diferentes e tratamentos diferentes, como se fossem doenças em seres humanos. De fato, a forma com que os especialistas da construção civil se referem a elas também é similar à de um médico: os problemas são tratados como patologias, e existe o diagnóstico e o tratamento correto para cada um deles.

Podemos, no entanto, caracterizar de forma bastante geral as diferenças entre elas, apenas a titulo ilustrativo.

Fissuras: as fissuras apresentam-se geralmente como estreitas e alongadas aberturas na superfície de um material.

Usualmente são de gravidade menor e superficiais, como, por exemplo, fissuras na pintura, na massa corrida ou no cimento queimado, não implicando problemas estruturais. Porém, toda rachadura começa como uma fissura, por isso é importante ficar atento e observar se há evolução do problema ao longo do tempo, ou se a fissura permanece estável.

Trincas: as trincas são aberturas mais profundas e acentuadas. O fator determinante para se configurar uma trinca é a "separação entre as partes", ou seja, o material em que a trinca se encontra está separado em dois. Uma parede, por exemplo, estaria dividida em duas partes. As trincas podem ser muito difíceis de visualizar e categorizar, exigindo equipamentos especializados. Por isso, sempre desconfie se o que parece uma fissura não é, na verdade, uma trinca.

As trincas são muito mais perigosas do que as fissuras, pois apresentam ruptura dos elementos, como no caso mencionado da parede, e assim podem afetar a segurança dos componentes da estrutura de sua casa ou prédio.

Rachaduras: as rachaduras têm as mesmas características das trincas em relação à "separação entre partes", mas são aberturas grandes, profundas e acentuadas. São bastante pronunciadas e facilmente observáveis. Para serem caracterizadas como rachaduras, essas aberturas são de tal magnitude que vento, água e até luz passam através dos ambientes.

Por terem as mesmas características das trincas, mas em um estágio mais acentuado, as rachaduras requerem imediata atenção.

O que causa fissuras, trincas e rachaduras?

Existem muitas razões diferentes que podem estar relacionadas à ocorrência dessas aberturas. Podemos citar algumas causas comuns para esses problemas:

Retração do concreto ou argamassa: o concreto, quando curado, apresenta retração, e quanto mais água ou cimento existir na massa, maior será essa retração. Em geral, podem surgir fissuras, como as de cimento queimado ou argamassas.

Retrações diversas: a tinta, quando seca, apresenta um pouco de retração e pode apresentar fissuras mais tarde. Uma estrutura feita de madeira que não foi seca em estufa, tende a secar durante os primeiros anos da obra pronta. Essa perda de umidade faz o material diminuir de tamanho, causando aberturas nos pontos em que está em contato com as paredes. Esses dois exemplos bastante diversos ilustram que o problema da retração dos materiais acontece de muitas maneiras e cabe ao engenheiro ou arquiteto prever os necessários componentes de ligações entre os materiais.

A dilatação: por estarem expostas ao sol, algumas partes de uma casa, por exemplo, trabalham (ou seja, dilatam e retraem) mais do que outras, causando possíveis fissuras. Um exemplo comum são trincas horizontais no alto de paredes que suportam lajes. A laje, que dilata bastante com o sol, "arrasta" a parede que está solidarizada com ela, causando trincas.

Vibrações e trepidações: vibrações contínuas podem vir a afetar alguns trechos de edifícios. Essas vibrações podem ser causadas por excesso de veículos trafegando na rua, pelo metrô, elevadores e inúmeras outras fontes.

Recalque: recalque é o "assentamento" do terreno de uma construção. Sempre que se realiza uma obra em um terreno, há uma acomodação, em maior ou menor grau. Essa acomodação ocorre com os materiais que compõem o edifício e com o terreno. Dependendo de como foram realizadas as fundações, pode ocorrer apenas o recalque planejado ou algo chamado "recalque diferencial", ou seja, uma parte da casa cede mais do que outra, provocando fissuras, trincas e rachaduras.

As questões de recalque são complexas e podem ser evitadas com um bom projeto de fundações e um preparo adequado do solo quanto à compactação e drenagem. Sempre que for realizar uma obra, faça uma sondagem e preste bastante atenção para o tipo de fundação estudado.

Outras causas

Alem dos poucos exemplos apresentados, existem muitas outras razões para fissuras, trincas e rachaduras. Causas comuns que podemos citar brevemente são: Problemas com o fluxo dágua ou lençol freático, problemas de execução, problemas de projeto (falta de juntas de dilatação, desarmonia entre componentes estruturais), problemas de manutenção, mudanças de uso e carregamento, colapso de materiais e até infestações de insetos, alem de muitos outros.

Os tratamentos para cada uma delas são ainda mais numerosos, variando em questões de custo, acessibilidade, tempo de execução, ambiente e muitas outras variáveis que flutuam de projeto a projeto.

Se você tem um problema com trincas ou rachaduras, procure um especialista e requisite uma análise técnica de seu problema. Se seu prédio ou residência possui esse tipo de problema, é como se ele estivesse doente, e estes são os primeiros sintomas. Não tente descobrir o problema sozinho e consulte um especialista.

Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br/tire-suas-duvidas/arquitetura/minha-casa-tem-varias-trincas-e-rachaduras-e-problema-estrutural-o-que-devo-fazer.jhtm

Juros de crédito imobiliário no Brasil é um dos maiores do mundo

SÃO PAULO – Os juros dos financiamentos imobiliários  no Brasil são um dos mais altos do mundo, constatou estudo feito pela consultoria AT Kearney. Segundo o levantamento, a taxa de juros média para crédito imobiliário é de 11,3% ao ano.

O Brasil, na análise feita com outros quatro países (Rússia, Estados Unidos, Chile e Espanha), só perde para a Rússia, cuja taxa de juros média supera os 14% anuais.

“A taxa é mais alta por questões estruturais”, afirma a vice-presidente da consultoria, Silvana Machado. Ela explica que muitos fatores elevam os juros ao consumidor que contrata crédito para comprar a casa própria.

O risco embutido nessa comercialização, apesar de estar em constante queda, é um deles, bem como os custos envolvidos no processo de concessão do empréstimos. “Nessa conta entram os custos de captação, os custos operacionais e os custos do próprio processo do crédito”, explica Silvana.

Para ela, contudo, o crédito imobiliário ainda é um dos que detém os menores juros do mercado. “No Brasil, essa modalidade ainda é muito pouco desenvolvida, mas ainda tem uma das menores taxas para pessoa física”, completa.

Dá para ser menor
Apesar de ter uma das taxas mais altas dentre os países analisados pela consultoria, o Brasil é o país que possui a maior possibilidade de diminuir os juros do crédito imobiliário, acredita a vice-presidente da consultoria, exatamente por essa modalidade ainda ser pouco desenvolvida. “A taxa pode ser menor à medida que o país cresce”.

A estabilidade econômica aliada ao crescimento do mercado de trabalho e da renda possibilita um maior planejamento financeiro do consumidor. Com renda maior, ele tem segurança para contratar crédito sem estrangular o orçamento.

Esse cenário possibilita a queda da inadimplência. “Com isso, os riscos são menores e os bancos acabam levando isso em conta na concessão de crédito”, afirma Silvana. Mas, menores riscos por si só não permite uma queda significativa nos juros.

Para Silvana, a automatização dos processos de concessão de crédito permitiria uma queda ainda mais significativa, pois os custos operacionais cairiam. “Os bancos ainda utilizam muito papel nesses processos”, diz. “Com a estabilidade, melhorias, simplificações e a própria competição entre as instituições é possível uma queda nos juros”, completa.

FONTE: http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&id=676:juros-de-credito-imobiliario-no-brasil-e-um-dos-maiores-do-mundo&catid=1:latest-news&Itemid=60

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Cimento correto para a obra: Cuidados simples ao comprar, armazenar e utilizar o produto evitam problemas graves e desperdícios na construção

Mais de 50% dos 56 mi­­­lhões de domicílios brasileiros são construídos, reparados e reformados pelos próprios moradores, que contratam mão de obra e administram o processo. Os dados são da Associação Brasileira de Cimento Portland (ABCP). Por consequência, as obras costumam ser marcadas por problemas de gestão e técnica construtiva. Muitas vezes o resultado é desperdício e um produto final mais caro, de baixa qualidade.

Um dos materiais que se torna o vilão dessa história é o cimento, não por falta de qualidade do produto, mas pela falta de cuidado na hora de comprar, armazenar e utilizar, mesmo quando está dentro das normas exigidas. O material está presente em todas as etapas da construção, da fundação à cobertura.

O mercado brasileiro oferece cinco tipos básicos de cimento, cada um com características específicas, que atendem de ma­­­neira mais adequada ao produto (concreto ou argamassa) e à finalidade. São eles: cimento portland co­­mum, composto, de alto forno, pozolânico e de alta resistência inicial. Eles se diferenciam, basicamente, na composição e grau de finura.

Deixar de utilizar o cimento correto implica em patologias, podendo ocasionar até uma queda. O diretor comercial da Itambé Ci­­mentos, Lycio Vellozo, explica que, em algumas situações, pode-se ter prejuízos estruturais, que prejudicam o desempenho do concreto. “Em pequenas reformas ou pisos externos residenciais, por exemplo, a utilização de cimentos de alta resistência inicial (de finura elevada, que permite desforma rápida), acarreta custos elevados e possibilidade de aparecimento de trincas e fissuras.”

Um exemplo comum de mau uso é de concretos dosados de forma artesanal, no qual as medidas de brita e areia são em pás e a água é adicionada sem qualquer critério. “Essa prática produz concretos com muita porosidade, baixa resistência e durabilidade reduzida, aumentando a necessidade de manutenção precoce”, diz Paulo Roberto Niebel, coordenador de desenvolvimento técnico da regional Sul da Votorantim Cimentos.

O cimento mais utilizado para obras comuns tem adição de pozolana (matéria-prima oriunda de termoelétricas). “Vários tipos atendem ao usuário comum, mas o pozolânico é o mais indicado, por ser mais lento nas reações químicas após a adição de água, ajudando a trabalhar melhor”, afirma o engenheiro Carlos Roberto Giublin, gerente da regional Sul da ABCP.

Ele recomenda que o produto seja comprado na quantidade para o uso do mês e não para estoque. “Cimento velho não oferece resistência. O prazo de validade dele é curto, de apenas três meses, porque tende a absorver a umidade relativa do ar com o tempo e começa a reagir.” Também é importante escolher um revendedor de confiança, orienta Paulo Niebel, da Vo­­­­­torantim Cimentos. “Por ser perecível, se não estiver bem armazenado irá hidratar e perder as propriedades aglomerantes.”

Obras em andamento

Na reta final da construção de dois sobrados, o advogado Alysson San­­ches relata que está seguro em relação ao andamento da obra. Um engenheiro e um arquiteto estão à frente da construção, em fase de reboco. “Só faço a compra do material. Eles é que orientam tecnicamente o trabalho, o que considero fundamental”, comenta.

O vendedor Dário Sant’anna está ampliando a um mês a casa onde mora. Ele não tem o auxílio de profissionais, mas revela que procura seguir as orientações do que é divulgado na área para obter sucesso. “Se não sei a pro­­­­­cedência do ci­­mento, presto atenção na qualidade, na validade. Não compro tudo de uma vez, para evitar desperdício.”

Cuidados simples ao comprar, armazenar e utilizar o produto evitam problemas graves e desperdícios na construção

Em uma fachada de vidro, bate um sol forte que ofusca e esquenta muito. Como resolver?

Uma forma eficiente de resolver esse problema é instalar brises junto à fachada do edifício. Também conhecidos pela expressão francesa brise-soleil, os brises são elementos sombreadores utilizados nas construções. Uma tradução direta do francês seria algo como "quebra sol". Esses elementos possuem diversos formatos e podem ser feitos dos mais variados tipos de material e aplicados de muitas maneiras em projetos de arquitetura. Existem brises de aletas verticais, horizontais, fixos e móveis; há os em colméia, inclinados, feitos de cobogós, perfurados e em inúmeros outros formatos e materiais. Existem até brises orientados por computador, que abrem ou fecham conforme a incidência solar.

Exemplos de utilização

Os brises foram largamente utilizados no Brasil. Um dos grandes exemplos da utilização inovadora desses elementos é o prédio do Ministério da Educação e Cultura no Rio de Janeiro, o conhecido Palácio Capanema, projeto realizado por uma equipe de arquitetos liderada por Niemeyer, Le Corbusier e Lucio Costa. Nesse edifício dos anos 30, brises móveis contornam a fachada do edifício. O edifício Copan, em São Paulo, também tem sua expressividade amplificada pelo uso intenso de brises.

Mas não só na arquitetura modernista do inicio do século podemos encontrar os brises-soleil. Eles são comumente encontrados na boa arquitetura contemporânea, como pode ser observado na fantástica obra de João Filgueiras Lima, o Lelé, no edifício da Fnac, em São Paulo, desenhado por Paulo Bruna, e no famoso Instituto do Mundo Árabe de Jean Nouvel.

Como os brises são elementos que ajudam a controlar a insolação nas construções, esse tipo de solução vem de encontro às recentes preocupações com a sustentabilidade das construções. Ora, se a fachada de um prédio pode ser sombreada por interessantes brises, preservando a transparência desejada, porque aplicar apenas vidro e depois gastar uma quantidade imensa de energia com ar-condicionado? Esse tipo de questão é importante se fazer ao realizar sua obra, ou mesmo observar a cidade ao seu redor. Se o movimento moderno deixou uma lição relevante para os conceitos de sustentabilidade, certamente é a larga e inteligente utilização de brises, pois eles aumentam muito a eficiência energética das construções.

Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br/tire-suas-duvidas/arquitetura/em-uma-fachada-de-vidro-bate-um-sol-forte-que-ofusca-e-esquenta-muito-como-resolver.jhtm

Que motivos podem levar o empreendedor a atrasar a entrega de um imóvel?

A parte vendedora (incorporador imobiliário) deve fazer com que o imóvel seja construído dentro do padrão de acabamento apresentado no memorial descritivo e entregue no prazo contratualmente ajustado, respeitando preço e forma de pagamento previstos no contrato.

Em toda relação contratual, especialmente nas quais há eventos futuros a serem praticados pelas partes contratantes, é fundamental que o instrumento que formalize essa relação seja, não apenas bem elaborado, mas também, e por que não dizer principalmente, muito bem compreendido pelas partes que o assinam.

No caso de venda e compra de imóvel em fase de construção, cujo pagamento se dará em prestações, as partes - vendedora e compradora -, assumem obrigações que deverão ser cumpridas no decorrer do tempo.

Por conta da parte vendedora (incorporador imobiliário), cabe a obrigação de levar adiante o empreendimento, fazendo com que o imóvel seja construído dentro do padrão de acabamento apresentado no memorial descritivo e entregue no prazo contratualmente ajustado, respeitando preço e forma de pagamento previstos no contrato.

Pelo comprador, cabe a obrigação de proceder ao pagamento do preço, no prazo e valor combinados.

Fontes de recursos para execução das obras

Para tratar dos efeitos decorrentes do atraso na entrega do imóvel ao comprador, cabe inicialmente demonstrar como usualmente o empreendedor imobiliário busca obter recursos para levar adiante, a obtenção do empreendimento.

Em decorrência do elevadíssimo custo de captação de recursos decorrente da alta taxa de juros praticada no Brasil, os empreendedores buscam reduzir a sua exposição financeira de modo a que possam limitar o volume de recursos financeiros próprios destinados à produção do empreendimento.

Assim, além dos recursos próprios, duas são as fontes principais:

(a). recursos advindos da comercialização das unidades;
(b). financiamento junto a instituições financeiras de crédito imobiliário.

Com relação aos financiamentos bancários, as instituições financeiras firmam o respectivo contrato prevendo um determinado cronograma físico-financeiro para que, realizada a medição periódica das obras pela instituição financeira, proceda à liberação dos respectivos recursos ao incorporador, respeitados, obviamente, as condições específicas de cada contrato.

Não sendo realizado o volume de obras previsto no mencionado cronograma físico-financeiro, o empreendedor não receberá da instituição o valor integral da respectiva prestação, e por vezes, chega a não receber nada com relação aos serviços executados, se não cumprido o mínimo previsto no cronograma.

Por conta disso, os empreendedores buscam, na maioria das vezes, adiantar-se no cronograma físico-financeiro, de modo a evitar arcar com os ônus acima citados, e que por muitas vezes, acabam por prejudicar muito além da medida, o retorno financeiro projetado para o empreendimento.

Financiamento

Como dissemos, na maioria das vezes, o empreendimento é levado a efeito pelo incorporador imobiliário com os recursos do financiamento obtido junto à instituição financeira (crédito imobiliário) e aqueles originários da comercialização das unidades.

A forma de parcelamento do preço mais utilizada é aquela na qual os compradores pagam o equivalente a 30% do preço do imóvel até a sua conclusão (fase da construção) e o saldo do preço (ou seja, 70%), será pago mediante repasse de financiamento que o comprador passa a assumir com a instituição financeira.

Ou seja, o valor equivalente a 70% do preço do imóvel será pago pela instituição financeira, que por sua vez, financiará o comprador final, que passa a ser devedor em face da instituição financeira.

Considerando que a instituição financeira somente faz o pagamento do mencionado saldo do preço após a conclusão das obras (e a devida formalização perante o cartório de registro de imóveis), significa dizer que para o empreendedor que, quanto antes concluir as obras, mais rápido receberá o saldo do preço do imóvel.

Não bastasse, há de se considerar que não concluindo as obras, o empreendedor arcará também, com o seu elevado custo fixo, como o gasto com segurança, guarda de materiais, manutenção de equipamentos, funcionários (que por vezes ficam temporariamente ociosos), etc.

Trâmites burocráticos

Por fim, vale também lembrar que, em várias situações, as obras estão efetivamente concluídas, habitáveis, no entanto, por questões burocráticas, não podem ser formalmente entregues aos compradores.

Não são raras as situações nas quais não se consegue obter certidões negativas do INSS por conta dos funcionários estarem em greve; ou ao proceder à averbação do Auto de Conclusão e registro da especificação de Condomínio, o Registro de Imóveis apresentar determinadas exigências que implicam em adiamento na conclusão formal do empreendimento.

Imagem

Preocupam-se também, os empreendedores, em manter um bom relacionamento com seus clientes de modo a que a sua imagem esteja atrelada à qualidade do produto e cumprimento do prazo ajustado.

Eram essas as observações que tinha a fazer em relação a atraso de obra, sob o ponto de vista do empreendedor imobiliário, deixando para próxima semana, as observações sobre atraso de obra, sob o ponto de vista do consumidor.

 Fonte: http://casaeimoveis.uol.com.br/tire-suas-duvidas/leis-e-direitos/que-motivos-podem-levar-o-empreendedor-a-atrasar-a-entrega-de-um-imovel.jhtm